[최인용세무사의 절세 가이드]2주택자의 중과세 제외되는 주택

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 다주택자는 2018년 4월 1일이후의 조정지역의 주택에 대해서는 중과세가 적용된다. 2주택자는 10%를 중과세하며, 3주택이상자는 20%를 더하여 과세한다. 조정지역은 투기과열지구등을 포함하는 세종시 및 서울의 전지역 경기도의 성남하양 고양 광명 남양주 동탄2, 과천을 말하며, 부산의 7개 구를 말한다. 이 지역의 부동산을 파는 경우에 다주택자는 중과세의 불이익을 받는다. 그러나 모든 주택에 대해서 중과세가 적용되는 것은 아니다.

이하에서는 2주택이더라도 중과세되지 않는 주택에 대해서 살펴보기로 한다.

①3주택 이상자의 중과제외대상 주택(장기임대주택 등)

먼저 3주택이상자의 경우에도 장기임대주택, 10년 이상 장기 사원용주택, 상속주택 등 에 대해서는 중과세가 제외된다.

②수도권·광역시·특별자치시(세종시) 외의 지역의 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택

수도권 광역시,이외의 지역에서는 보유주택수에서 제외된다. 이는 다주택자가 중과세를 피하기 위해 지방의 주택을 팔게 되면, 지방의 부동산이 침체될 우려가 있기 때문이다. 따라서 기준시가 이하의 주택은 다주택에 포함되지 아니한다.

③ 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖 등 주택

부득이한 경우로 다른 주택이 있다면, 이에 대해서는 중과세를 제외한다. 다만 취학 질병등의 사유가 있어야 한다. 그리고 지방의 주택이더라도 기준시가가 큰 주택의 경우에는 적용되지 않는다. 이러한 지방주택은 취득 후 1년 이상 거주하고 취학 질병등의 사유 해소 후 3년 이내 양도하는 것이 요건이다.

④ 혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택

집을 한 채씩 가지고 있는 미혼남녀가 각자 집이 있어 결혼을 못한다면, 가족 정책에도 문제가 아닐 수 없다. 출산장려를 위해 혼인을 하고 집을 5년이내에 파는 경우 중과세에서 제외되며 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.

⑤ 부모봉양합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택

연로하신 부모님을 모시기 위해 합가를 하는 경우에도 중과세가 된다면, 유교적인 효 사상의 전통이 흔들릴 수 있다. 따라서 부모님의 동거 봉양을 위한 경우에는 10년내에 파는 주택에 대해서는 요건이 갖추어지면 중과세도 되지 않고 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.

⑥ 소송진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택의도 하지 않게 취득한 주택에 대해서도 혜택이 있다. 소송의 확정 판결일로부터 3년 이내에 처분하는 경우에는 중과세 되지 않는다.

⑦ 일시적 2주택인 경우 종전 주택

일시적으로 이사를 위해 주택을 취득하는 경우에도 종전의 주택은 중과세되지 않는다. 이 경우에도 3년이내에 종전주택을 처분하여야 하며 요건을 갖춘 경우에는 1세대 1주택 비과세도 가능하다.

⑧ 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택

양도 당시에 기준시가가 1억 이하인 주택에 대해서도 중과세를 제외한다. 이상의 주택들은 실소유를 위한 것이거나 부득이하게 취득한 것으로 예외를 두는 것이며 투기적 성격이 짙은 「도시 및 주거환경 정비법」상 정비구역 내 주택은 제외된다.

⑨ 위의 상기 ①~⑥의 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우에 해당 주택은 중과세가 제외된다.

또한 조합원 입주권의 경우에도 실소유 목적의 특정 요건을 갖추는 경우에는 중과세를 제외하도록 하고 있다. 이에 대한 내용은 과세되는 금액의 차이가 많으므로 양도시에는 중과세 배제 규정이나 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있는지 사전 검토가 필요하다.