[부동산Q&A]공유자 전원 합의 없어도 분할 가능

[이경환 법무법인윈앤윈 변호사]Q) 3년 전에 경매를 통해 공유토지와 그 공유지분에 해당되는 면적 위에 건축된 건물을 시세보다 50% 싸게 취득했습니다. 주변 부동산에 매각을 의뢰했지만 해당 건물이 구분소유돼 있음에도 불구하고 그 건물이 깔고 앉아 있는 대지가 공유지분이라는 이유로 매수인이 매매대금을 과도하게 깎으려고 합니다. 어떻게 해야하는지요.

A) 사례와 같은 경우를 법적으로 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁이라고 합니다. 즉, 구분소유적 공유관계란 건물이 얹혀 있는 토지를 실질적으로는 구분소유하고 있지만 형식적(부동산등기부 등본상)으로 공유 관계로 하고 있는 것을 말합니다.

최근에 제정된 공유토지 분할에 관한 특례법에 따르면 ‘공유토지로서 공유자 총수의 3분의 1 이상이 그 지상에 건물을 소유하는 방법으로 1년 이상 자기 지분에 상당하는 토지 부분을 특정하여 점유하고 있는 경우’에 그 적용대상이 된다고 하고 있다. 위의 경우 해당 공유자 총수가 2명 내지는 3명 이내인 경우 단독으로, 그 이상인 경우에는 3분의 1 이상이 같은 방법으로 건물을 1년 이상 소유하고 있는 경우에는 동법의 적용이 가능하다고 판단됩니다.

따라서 동법의 적용대상이 될 경우에는 지적소관청에 신청하고, 지적소관청은 공유토지분할위원회의 심의, 의결을 거쳐 분할등기를 마칠 수 있습니다.

이 경우 나머지 공유자 또는 가압류권자 등 이해관계인에 대한 통지에 있어서는 공유자 또는 이해관계인의 주소에 서류를 등기우편으로 발송한 날로부터 1주가 지난 날

▲ 이경환 법무법인윈앤윈 변호사(kwlkh@kwilaw.com)

에 송달된 것으로 봅니다. 송달이 불가능할 경우에는 공시송달의 특례가 적용됩니다. 실제로 분할될 토지면적과 등기부상의 면적이 다른 경우에는 청산금을 지급하거나 납부해야 될 경우도 발생될 수 있음으로 유념해야 할 것입니다.