[똑똑한부동산]중도금 대출 규제 완화 득실은?

[이데일리 박종화 기자] 올해 마지막 분양 물량이 서울 부동산 시장에 나온다. 장위4구역 재개발 조합이 25일 입주자모집공고를 냈다. 또 다른 대어(大漁) 둔촌주공 재건축 조합도 같은 날 입주자모집공고를 발표했다.

강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)

시장은 예전보다 더 촉각을 세우고 있다. 주택경기가 확 가라앉은 상황에서 그간 높은 청약경쟁률을 달성하던 재개발·재건축 단지에도 미분양이 나올 우려도 있어서다. 다만 분양가가 주변 시세에 비해 낮은 편이고, 비슷한 시세의 인근 단지들에 비해 인프라나 입지 등이 좋아 미분양은 없을 것이라는 예측이 우세하다.

최근 정부가 내놓은 부동산 대책은 분양시장에 변수가 될 수 있다. 지난달 정부는 중도금 대출이 가능한 주택가격 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 상향 조정했다. 둔촌주공은 기존 대출 기준대로라면 가장 수요가 많은 59㎡, 84㎡이 중도금 대출이 어려웠지만 이젠 9억원대에 분양되는 59㎡형까지는 중도금 대출이 가능해진다. 다만 평균 분양가가 13억원대인 84㎡은 아직 대부분 중도금 대출이 어렵다.

주택 구입에서 중도금 대출 여부는 매우 중요한데, 중도금을 제때에 납부하지 못하는 상황도 플랜에 둬야 한다. 중도금 연체 시 어떻게 될까? 보통 분양계약 상에는 계약금을 납부하고 중도금 2회 연체까지는 계약해지를 하지 않는 것으로 되어 있다. 3회 연체부터는 계약해지가 가능하게 돼 있다.

그러나 실제로 시행사가 분양계약을 해지하는 사례는 드물다. 번거로운 절차를 거쳐야 하고, 브랜드 이미지나 민원도 고려하지 않을 수 없어서다. 특히 요즘처럼 주택경기 좋지 않을 때에는 계약 해지를 해도 새로운 수분양자와 계약을 하는 것이 녹록지 않아 분양계약을 그대로 유지하는 편이다. 그러나 현실적으로 시행사의 해지 확률이 낮다고 하더라도 시행사의 분양계약 해지 가능성이 상존하는 불안한 상태에 놓이게 되고, 연체이자율도 상당히 높다는 점을 간과해서는 안 된다.

결국, 구체적인 자금조달계획을 세워 분양에 접근하는 것이 현명하다. 일부 금융사에서는 중도금 대출이 불가한 사람을 대상으로 중도금 대출이 가능한 상품을 제공하기도 하는데 실제로는 이율이 매우 높을 확률이 높을 수 있다.