윤준병 더불어민주당 의원이 1일 저녁 페이스북에 올린 글이 논란이 되고 있다. ‘우리나라에만 있는 유일한 제도’인 전세제도의 종말을 당연한 것으로, 전세보다 월세를 더 좋은 제도라고 보는 듯한 그의 주장에 임차로 살고 있는 서민들의 분노가 극에 달하고 있다.
윤 의원은 글에서 “전세제도는 소득 수준이 증가함에 따라 자연스럽게 소멸되는 운명을 지닌 제도다. 미국 등 선진국도 그렇다. 국민 누구나 월세 사는 세상이 다가오며, 나쁜 현상이 아니다”고 했다. 과연 그럴까.
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우리나라의 전세제도는 사금융 역할을 톡톡히 해왔다. 정부가 주택담보대출을 더욱 옥죄면서 전세보증금을 활용한 집장만이 보편화하고 있다. 일부에선 갭투자 수단이 되고 있다는 지적도 나오고 있지만, 이 제도가 사라지지 않는 이유는 세입자 입장에서도 월세보다 유리하기 때문이다.
월세는 소득의 상당 부분을 현금으로 내야 하는 만큼 목돈 마련이 어렵다. 당연히 ‘내 집 마련’을 목표로 하는 서민들에겐 큰 부담이다.
실제로 주거비부담이 가장 높은 게 월세다. 주택담보대출이나 전세대출을 받을 경우 이자는 연 2%선이다. 반면 전세를 월세로 전환하면 4%의 이율을 적용하게 된다. 전월세 전환율은 기준금리에 제한선(3.5%)을 더해 계산한다.
예를 들어 5억원짜리 전세를 보증금 2억원의 반전세로 돌린다고 가정하면 나머지 3억원에 대한 전월세전환율 4%를 적용해 연 1200만원, 월 100만원을 임차료로 내야 한다. 반면 전세대출을 받는다면 3억원에 대해 연 2.7%(버팀목대출 이자 최대치)의 이자로 계산할 경우 연 810만원, 월 67만5000원 수준이다.
일부에선 전월세전환율을 내리면 되지 않느냐고 하지만, 월세로 임대를 할 경우 전세보다 집주인 부담이 크다. 집수리비, 가구 등 빌트인 마련 등이 모두 집주인 몫이다. 물가인상분도 고려해야 한다. 전월세 전환율을 은행 이자만큼 내리기 힘든 이유다. 결국 월세에 따른 주거비 부담은 고스란히 서민들의 몫이 된다.
일부에선 전세보증금을 빼 주식에 투자하라고 하지만, 가계 자산의 70~80%를 차지하는 전세보증금을 주식에 투자하기엔 리스크가 너무 크다. 자칫 원금조차 못 지킬 가능성이 있기 때문이다. 월세 부담이 커지면 주거비 부담 증가에 따른 가처분소득이 줄어 경제 진작에도 악영향을 줄 수 있다.
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하지만 윤 의원 예상대로 전세의 월세 전환은 어쩌면 막기 힘들 수도 있다. 전세 품귀현상이 가장 큰 이유다. 주택담보대출을 받으면 6개월안에 입주를 해야 하고, 전세대출을 몰수하는 등 실거주 요건이 강화됐다. 임대차 계약기간이 2년에서 4년으로 늘면서 아파트 전세 구하기는 더 어려워질 수밖에 없다.
더구나 정부 예상대로 시세 차익에 대한 기대가 사라진다면 집주인 입장에선 전세보증금을 올려받느니, 전세를 월세로 돌려 가파르게 오르는 보유세 부담을 줄이는 게 낫다. 집주인의 임차인에 세금 전가가 현실이 되는 것이다.
4~5년 전 전세 종말을 기정사실로 받아들였던 박근혜 정부 시절에도 상황이 비슷했다. 그래서 민간임대주택 ‘뉴스테이’ 공급 활성화 대책이 나왔고, 임대주택사업자에 대한 지원을 확대했다.
전세의 월세전환이 불가피하다면 서둘러 대비방안을 마련해야 한다. 전세가 줄어들지 않을 방안을 강구하고, 월세 소득공제 확대 등 서민 주거비 부담을 최소화해야 한다. 더 이상 뒷북 대책은 안된다.
