[김학렬의 올 댓 부동산] 향후 부동산 시장의 주인공은 도시정비사업!

[김학렬 부동산칼럼리스크] 3.3㎡당 4290만원으로 일반 아파트 최고가 분양가를 기록했던 신반포자이가 계약까지 완판되었다. 서초구에는 신반포5차, 잠원한신18차, 서초우성1이, 강남구에는 개포주공2, 개포주공3, 개포시영, 일원현대가, 강동구에는 명일삼익, 고덕주공2단지 아파트가 2016년 내 분양을 하게 된다. 이 아파트들의 공통점은 모두 강남권 재건축 아파트 단지다. 2016년은 강남권 재건축 아파트 분양이 유독 많다. 내년에도 강남권에 재건축 아파트 분양 계획이 많다.

비강남권 지역에는 재개발 계획이 많다. 은평구에는 응암동, 역촌동, 수색동, 녹번동에서, 동대문구는 제기동, 휘경동, 답십리동에서, 서대문구에선 남가좌동, 북아현동, 홍제동의 재개발 아파트가 분양을 앞두고 있다. 내년도 재개발 물량이 많다.

2016년 이후 부동산 시장은 재건축과 재개발을 중심으로 한 도시정비사업이 위주로 전개될 것이다. 2015년까지는 동탄, 광교, 세종, 김포, 파주 운정, 의정부 민락 등의 택지개발사업이 부동산 시장의 주도했었다. 여전히 신도시 분양 물량이 많이 남아 있지만, 시장의 이슈에서 순위가 밀리고 있다. 도시정비사업 관련 뉴스가 훨씬 더 많은 비중을 차지하고 있기 때문이다. 도시정비사업을 주목할 때가 온 것이다.

왜 택지개발지구보다 도시정비사업에 더 주목을 해야 하는 것일까? 그 이유는 양적인 주택 수요가 이제 어느정도 충족이 되었기 때문이다. 2012년을 전후로 주택보급율이 100%를 넘었다. 물론 지역에 따라 다르겠지만, 평균적으로 보면 거의 모든 지역이 대부분 100% 전후다. 주택 보급률 100%의 의미는, 한 세대당 한 집씩 물리적으로 소유하게 할 수 있다는 의미다. 주택가격 폭락론을 주장하는 전문가들의 대표적인 논거 중 하나다.

하지만, 주택보급률 100%와는 무관하게 수도권 거주자 중 대부분은 서울 중심지 주변에 살고 싶어한다. 중심지에 일자리가 가장 많기 때문이다. 서울에서 모든 거주 수요를 감당할 수 없기 때문에, 서울 주변에 대규모 택지지구, 즉 신도시를 개발하게 된 것이고, 분당,일산 등 1기 신도시조차 포화가 되자, 동탄, 김포, 운정 등 2기 신도시를 추가로 건설하게 되었다. 2기 신도시를 개발하는 과정 중에 주택 보급률이 100%가 넘었다.

주택 보급률 100%의 의미는 주택이면 무조건 수요가 있는 부동산 시장은 끝났다는 것이다. 입지가 좋고, 상품이 좋지 않으면 선택될 확률이 낮다는 것이다. 결국 서울에 살고 싶어 하는 수요와,새 집에 살고 싶어하는 수요 조건이 충족되지 않으면 점차 수요가 줄어들거라는 의미다. 박근혜 정부는 이러한 시장 상황을 반영하여 9/1 대책을 발표하였다. 추가적인 택지공급은 없다고 선언한 것이다. 이제부터는 도시정비사업을 중심으로 부동산 방향을 전환하겠다는 것이다. 택지개발로 주택을 양적으로 공급하기 보다는 도시 내에 낙후된 주거환경을 새 주거환경으로 개선하는 것이 수요자들의 기대에 부합하는 방향이라고 판단한 것이다.

물론 낙후된 도심이라고 무조건 개발이 되지는 않는다. 개발이 되기 위해서는 사업성이 있어야 하기 때문이다. 정비사업 대상 주택을 구입한 가격에 추가분담금을 포함한 가격이, 신규 분양 아파트의 가격보다 낮아야 사업성이 있다고 본다. 따라서 정비사업이 추진되기 위해서는 시장에서 수용 가능한 분양가가 어느정도 수준 이상이어야 한다. 따라서 현재 시점에서 재건축 정비사업이 가능한 지역은 강남권이 대부분이다. 향후 3~4년간 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 재건축 분양 물량이 매우 많을 것이다.

비 강남권 재개발의 경우는 사업 추진이 쉽지 않다. 기준 주택의 시세가 높지 않고, 원주민들의 경제력이 높지 않기 때문이다. 결국 기존 원주민의 수요가 아니라 타 지역에서 신규로 유입이 얼마나 될 것인가가 사업성을 판단하는 기준이다. 따라서, 재개발이 추진되려면 교통편과 생활여건이 좋은 입지여야 한다. 재개발의 경우는 기반시설이 좋으면 추진되고, 약하면 재개발 지역에서 해제가 된다.

도시정비사업의 추진 기준은 주변 시세와 입지 여건이다. 교통이 편리하고, 생활여건이 좋은 입지는 시세도 높다, 이런 입지여야 도시정비사업을 추진될 확률이 높다는 것이다. 결국 도시정비사업투자 시 입지 여건을 가장 먼저 고려해야 한다.