[재테크 포인트] 반토막 난 권리금 울고싶은 상가 세입자들

[조선일보 제공] 상가에 관심을 갖는 사람들이 늘어나고 있다. 주택이나 토지 시장과는 달리 규제가 강하지 않은 데다 고정적인 임대 수익을 올릴 수 있는 장점 때문이다. 하지만 임대료와 권리금이 떨어지고 있는데도 일부 지역 상가 매매 가격은 오히려 올라 거품을 경계하는 목소리도 높다.

요즘 상가 세입자들은 신음하고 있다. 매상이 2~3년 전의 절반도 안 되는 곳이 태반이다. 장사를 그만두고 싶어도 권리금이라도 건질 수 있을까 봐 버티는 세입자들이 많다. 상가 침체의 정도는 권리금에서 잘 드러난다. 그나마 장사가 잘 된다는 서울지역 역세권에서도 권리금이 반 토막 났다. 권리금은 상가의 활성화 정도를 나타내는 선행지표. 상당수 상가건물들이 세입자를 구하지 못해 곤욕을 치르고 있다. 일부 이면도로 상가는 임대수익은커녕 건물 주인이 관리비를 대신 무는 곳도 있다.

이런데도 인기지역을 중심으로 상가 가격이 지난해 초보다 적게는 10%, 많게는 30% 이상 올랐다. 갈 곳 없는 시중의 부동자금이 여전히 상가 시장을 기웃거리고 있어서이다. 이렇다 보니 강남권 상가빌딩의 경우, 임대 수익률이 연 3~4%에 머무는 곳도 많다. 은행권 정기 예금 금리에도 못 미치고 있다.

상가시장을 주도하고 있는 투자자들은 큰손(거액 자산가)들이다. 큰손들이야 여윳돈이 많아 서너 달 월세가 들어오지 않더라도 버틸 수 있다. 하지만 빚을 내 상가를 산 일반투자가들은 자칫 빚더미에 나앉을 수 있다. 실제로 최근 대출금을 갚지 못해 경매에 부쳐지는 상가도 부쩍 늘고 있다.

상가는 경기를 가장 많이 타는 업종이다. 경기와 따로 노는 상가시장 호황은 오래가지 못할 것이다. 장기적으로 임대료나 권리금 하락분이 시세에 반영될 수밖에 없기 때문이다. 상가는 할인점에 이어 인터넷 쇼핑몰 등장으로 ‘2차 충격’을 받고 있다. 더욱이 공급과잉 문제까지 겹쳤다.

상가에 투자하더라도 옥석을 가려야 한다. 아직 개발 바람을 타지 않은 신설역사 주변, 100만 평 이상의 택지개발예정지구 길목, 강남 학원가 등 특정 지역 초우량 상가에 한정할 필요가 있다. 유동인구가 제한된 도심 주상복합 아파트나 오피스텔 단지 내 상가나 테마 쇼핑몰은 일단 피하는 게 좋다. 투자에 정 자신이 없다면 권리금이 바닥을 칠 때까지 기다리는 것도 좋은 방법이다.

박원갑·스피드뱅크 부동산 연구소장