분양 실종에 '짓다 만 주택' 7곳으로 급감…옥석 가려 분양

[이데일리 최정희 기자] 시공능력평가 97위 유탑건설이 작년 10월 법정관리에 들어가면서 전북 군산 임대아파트 ‘은파호수공원 유탑유블레스’의 공사가 3분의 1만 진행된 채 멈췄다. 비슷한 시기 유탑건설이 시공하는 광주광역시 신창동 ‘신창 유탑 유블레스 리버시티’ 역시 공사가 멈췄다. 주택도시보증공사(HUG)는 임대보증금을 계약자들에게 환급해주는 등의 절차를 준비하고 있다.

작년 1월부터 11월까지 분양 또는 임대 목적으로 수분양자를 모집했다가 시공사의 법정관리 등 자금난에 공사가 멈춰선 사업장이 7곳으로 분양사고 금액이 3500억 원 규모인 것으로 조사됐다. 2023년, 2024년 16~17곳, 1조 원이 넘는 분양·임대 보증사고가 있었던 것에 비해선 3분의 1수준으로 줄어든 것이다. 다만 이는 건설경기 악화에 2023년 이후 옥석을 가려 분양을 하다 보니 분양 자체가 감소, 이에 따른 보증 사고 역시 줄어들었기 때문이라는 분석이 나온다.

이미지=챗GPT 5.0

작년 분양 보증 사고 3분의 1로 급감

1일 허그(HUG)의 ‘분양보증(사용검사 전 임대 포함) 사고 현황’에 따르면 작년 들어 11월 누적 전국 7곳의 사업장에서 분양 또는 임대 목적의 주택 건설 공사가 멈췄다. 경기 양주시 ‘양주 용암3지구 지역주택조합(720억 원)’, 강원 강릉시 ‘강릉 홍제 지역주택조합(476억 원)’, 울산 ‘우정리버힐스 지역주택조합(639억 원)’, 광주 ‘신창동 지역주택조합(450억 원)’ 등 4건의 분양 사업장에서 공사가 멈췄다. 강원 ‘춘천 시온 숲속의 아침뷰(386억 원)’, 전북 군산 ‘신역세권 G12-1, 2블록(173억 원)과 군산 ’은파호수공원 유탑유블레스(698억 원)‘ 등 임대주택 공사장도 멈춰섰다. 관련된 분양 보증 사고 액수는 총 3543억 원 규모다.

시행사는 주택 준공 전 분양 또는 임대 수분양자의 자금을 모집할 경우 의무적으로 허그의 보증 보험에 가입하도록 돼 있다. 시행사 또는 시공사의 부도로 공사가 멈추게 되면 허그는 보험사처럼 해당 보증액을 변제하거나 다른 시공사를 찾아서 공사를 진행하는 방식을 취하게 된다.

이러한 분양·임대 보증 사고는 2019년 1개 사업장에서 2022억 원이 발생했고, 2020년엔 8개 사업장에서 2107억 원이 발생했다. 2021~2022년엔 아예 보증 사고가 발생하지 않았다. 그러다 금리 상승 등으로 시행사·시공사 등이 자금난에 시달리자 2023년과 2024년엔 각각 16개 사업장, 17개 사업장에서 1조 2143억 원, 1조 1558억 원의 보증 사고가 일어났다. 그러다 작년엔 보증 사고 건수와 규모가 3분의 1 수준으로 쪼그라든 것이다.

(그래픽=이데일리 김일환 기자)

◇ “분양률 어느 정도 안 나오면 아예 분양 안 해”

이러한 배경에는 건설 경기 악화에 분양 자체가 감소하고 있는 영향이 크다는 분석이 나온다. 허그가 작년 11월 누적 분양 보증한 가구 수는 전국 기준 11만 4455가구(55조 1817억원)으로 집계됐다. 2020~2021년까지만 해도 연간 분양 보증 가구 수는 23~24만 가구에 달했는데 2022년 20만 가구, 2023년 13만 가구, 2024년 16만 가구로 감소하더니 작년에는 더 감소한 것이다.

분양 보증 사고는 주로 지방 사업장에서 발생한 경우가 많았는데 지방의 분양 보증 가구 수도 급감하는 추세다. 2022년까지만 해도 지방의 분양 보증 가구 수는 11만 8000가구에 달했으나 2023년 6만 3000가구, 2024년 7만 9000가구, 작년에는 4만 8000가구(10월 누적)로 감소했다. 경기 침체에 따른 미분양 우려, 자금 조달 어려움 등으로 지방을 중심으로 분양 감소폭이 크게 나타나고 있다. 작년 10월 누적 지방의 분양 비중은 41.6%로 2022년(57.6%)대비 16%포인트나 감소했다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “지방은 분양률이 어느 정도 나오지 않으면 아예 분양 자체를 안 하는 경우가 많은 것 같다. 선별적으로 분양하다 보니 보증 사고도 줄어든 것으로 보인다”며 “사고가 날 만한 사업장에 대해선 정부가 (환매조건부 매입 등) 지원책을 통해 도와주는 효과도 나타나고 있는 것 같다”고 밝혔다.