'지분쪼개기' 장위3구역, 판결 뒤집힌 원인은?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 장위3구역 재개발사업이 지연될 위기에 처했다. 법원에서 동의율 부족을 이유로 조합설립인가 취소판결을 내린 것이다. 재개발사업은 전체 토지등소유자의 75% 이상과 전체 토지면적의 50% 이상 토지등소유자의 동의를 받아야 조합설립이 가능하다.

장위3구역 주택재개발 정비사업 조감도. (사진=서울시정보몽땅)

장위3구역 재개발사업의 조합설립이 취소된 이유는 ‘지분쪼개기’ 때문이다. 지분쪼개기란 재개발 구역 등에서 하나의 토지 등을 여러 개로 나눠 조합원 입주권 수를 늘리기 위한 투기성 행위를 말한다.

이런 투기 수요를 차단하기 위해 도시정비법에서는 권리산정기준일을 별도 고시해 이 날짜 이후로 토지등소유자가 늘어난 경우에는 그 이전 현황에 따라 조합원 입주권을 부여한다. 원칙적으로 지분쪼개기가 명백한 경우에도 권리산정기준일 이전에 분할된 경우에는 어쩔 수가 없다는 뜻이다.

그런데 장위3구역 재개발사업의 경우는 달랐다. 일부 법인이 조합설립동의율 충족을 위해 제3자의 명의를 빌려 약 190명의 토지등소유자 숫자를 늘린 것이다. 한 사람당 보유한 건축물의 면적은 1~5㎡에 불과했고 이를 토지로 환산하면 0.1㎡ 정도 수준이었다.

결국 약 190명의 토지등소유자의 경우 명의만 빌려준 이른바 수탁자에 불과하므로 이들의 토지 등 소유도 무효라는 점을 들어 일부 조합원에 의해 조합설립인가 취소소송이 제기됐다. 1심에서는 조합설립이 유효하다는 판결이 나왔다. 지분쪼개기가 존재하더라도 도시정비법 규정에 비춰 이를 무효로 볼만한 사정이 없다는 이유다.

그러나 2심부터는 달랐다. 약 190명의 토지등소유자가 명의만 빌려준 사실이 구체적인 증거에 의해 드러난 것이다. 관련법에 따르면 제3자에게 명의만 빌려 부동산을 취득한 경우 그 취득은 무효이고 위탁자와 수탁자 모두 형사처벌대상이 된다. 결국 이런 점이 받아들여져 장위3구역 재개발사업의 경우 조합설립인가가 취소된 것이다.

이번 판결로 지분쪼개기를 통한 투기수요 유입을 어느 정도 차단할 여지가 생겼다. 다만 지분쪼개기가 원천적으로 불가능하다는 뜻이 아니라 명의신탁을 통한 지분쪼개기가 불가능하다는 것이 요지이므로, 지분쪼개기가 있는 다른 사업지까지 해당 판결의 결과가 그대로 적용된다고 볼 수는 없다.

지분쪼개기를 완전히 차단하는 것은 어렵다. 국민의 재산권은 필요한 범위 내에서만 제한할 수 있기 때문이다. 이런 이유로 도시정비법에서는 권리산정기준일을 정할 수 있도록 하고 있을 뿐이다. 그러나 지분쪼개기가 성행하면 재개발사업이 어려워지는만큼 관할 관청에서 투기 수요가 유입될 가능성이 높은 곳은 권리산정기준일고시 또는 행위제한고시를 선제적으로 정해 관리할 필요가 있다.

김예림 변호사.