토지보상금 32조 풀린다…들썩이는 수도권 토지시장

[이데일리 박종화 기자] 요새 수도권 동부에선 하남 사람들이 부동산 큰 손으로 불린다. 하남시 교산신도시 보상 작업이 진전되면서 하남은 물론 인근 남양주시와 광주시, 성남시 토지 등을 쓸어담고 있어서다. 3.3㎡당 땅값이 100만원이 안 되던 시절 하남시 하사창동에 대지 약 500㎡를 사둔 A씨는 지난해 3.3㎡당 약 300만원에 토지 보상을 받았다. 그는 보상금으로 하남시와 인접한 광주시 남한산성면에 33억원에 대지 약 1200㎡를 매입했다. 주변 시세보다 수 배 넘게 높은 값이었다.

올해 30조원 넘는 토지보상금이 시중에 풀린다. 전문가들은 보상금이 다시 토지 시장에 유입돼 땅값 상승을 자극할 것으로 전망한다. 그러잖아도 뜨거웠던 토지 시장이 다시 상승 동력을 얻으리란 기대가 나온다.

◇3기 신도시 등서 32조원 토지보상금 풀려

3기 신도시가 조성되는 인천 계양지구 일대. (사진=뉴시스)

13일 토지 보상 전문 플랫폼 지존에 따르면 올해 92개 지역에서 올해 각종 개발사업에 대한 토지 보상을 진행한다. 이들 지역의 넓이는 총 61.83㎢로 서울 여의도(2.9㎢)보다 20배 넘게 넓다.

이들 지역에서 집행될 토지 보상금은 32조원으로 추산된다. 개발사업 토지보상금 추산액 30조5628억원에 평년 수준 사회간접자본(SOC) 토지보상금 1조5000억원을 더한 금액이다. 사상 최대 보상금이 풀렸던 지난해와 합치면 2년간 보상 규모가 80조원 안팎에 이를 것이란 게 시장 추산이다.

최근 이처럼 많은 보상금이 시중에 풀리는 건 문재인 정부에서 발표했던 여러 개발사업이 임기 말 궤도에 오르고 있어서다.

공공택지(공공 지원 임대주택지구 포함)에선 18조원 넘는 돈이 풀린다. 해가 바뀌기 전 3기 신도시 보상을 마무리한다는 게 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 목표다. 보상 작업이 늦어져 주택 공급에 차질이 생기는 일을 막기 위해서다. 3기 신도시가 들어서는 경기 고양시(창릉지구)와 남양주시(왕숙 1·2지구)의 올해 토지 보상금이 각각 5조원이 넘을 것으로 추산되는 건 이런 이유에서다.

도시개발사업과 산업단지 조성사업에서도 보상금이 6조749억원, 4조9660억원에 이를 것으로 전망된다. 도시개발사업지에선 경기 용인시 플랫폼시티, 산업단지 부지론 부산 센텀2지구 도시첨단산업단지가 보상 대어(大 魚)로 꼽힌다.

앞으로도 대규모 토지 보상금은 시장에 꾸준히 풀릴 예정이다. 정부가 공공택지 조성 등 개발사업을 꾸준히 이어가고 있어서다. 이 중 2024년 보상이 진행될 예정인 경기 광명·시흥신도시에선 토지 보상금이 국내 최대치인 10조원을 넘길 것으로 추산된다.

◇토지보상금 풀리면 땅값 자극 불가피

이처럼 대규모 토지 보상이 진행되면 그 영향은 땅주인 개인에게만 미치지 않는다. 통상 토지 보상금이 집행되면 주변 부동산 시장을 자극하는 경향이 있다. 현금성 보상금이 시장에 풀리면 ‘실탄’이 두둑해진 땅주인들이 다른 지역 토지나 아파트 등으로 눈을 돌릴 수 있어서다. 2000년대 중반에도 판교·동탄 등 2기 신도시 조성 과정에서 집행된 보상금이 강남 아파트시장으로 흐르면서 집값을 자극했다.

국토부 등이 대토 보상(代土·현금 대신 개발 사업을 통해 조성하는 상업용지나 단독ㆍ공동주택 용지로 보상하는 방식) 확대를 권했던 것도 이런 이유에서다. 대토로 보상을 받으면 당장 현금화가 어렵기 때문에 부동산 시장을 자극하는 걸 늦출 수 있다. 토지 보상의 절반 가까이 대토로 지급하길 바랐던 게 국토부 속내였다. 이런 기대와 달리 3기 신도시에서 대토보상 계약률은 10% 남짓에 불과한 것으로 알려졌다. 나머지는 현금으로 보상돼 부동산 시장을 자극하는 복병으로 남을 위험이 여전하다는 뜻이다.

다만 최근엔 토지 보상금이 주택 시장으로 향하긴 쉽지 않으리란 게 전문가들 시각이다. 정부가 집값 상승을 누르기 위해 세금 등 규제를 강화해 놓아서다. 토지 보상금이 다시 토지 시장으로 유입되리란 전망이 나오는 배경이다.

신태수 지존 대표는 “토지보상금의 84%가 수도권에 집중적으로 풀리는 만큼 인근 지역의 부동산 가격 상승을 유발할 것으로 보여 수도권 부동산 시장에 적지 않은 파장이 예상된다”며 “정부가 대토보상 활성화에 나서는 등 토지보상금의 시장 유입 축소에 나서고는 있지만 그 효과는 제한적일 것으로 보인다”고 말했다.

수도권 토지 시장은 일찌감치 들썩이는 중이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 수도권 토지 가격은 4.8% 올랐다. 통계 작성 후 최고치를 기록했던 2018년 이후 두 번째로 높은 상승률이다.

시·군·구 단위로 보면 경기 시흥시(7.0%)에서 땅값이 가장 가파르게 올랐고 경기 하남시(6.85%)와 성남시 수정구(6.6%), 서울 성동구(6.2%)·강남구(6.1%), 경기 과천시(6.1%) 등이 그 뒤를 이었다. 서울에선 한강 변, 경기 지역에선 3기 신도시 등 공공택지 인근 지역 땅값 상승률이 두드러졌다.

◇평당 200만원 안 되던 용인 땅값, 1년 만에 세 배

올해도 이런 흐름이 이어질 가능성이 크다. 개발사업지 인근 토지 가격은 이미 천정부지다. 3기 신도시 과천신도시가 들어서는 과천시 과천동에선 개발제한구역 땅값이 3.3㎡당 3000만원을 웃돌고 있다. 1년 전만 해도 이 지역에선 3.3㎡당 2000만원대에 토지를 구할 수 있었다. 지난해 3.3㎡당 200만원이 안 된던 용인 플랫폼시티 인근 신갈동 임야 시세는 1년 만에 세 배 가까이 뛰었다.

대선 정국도 토지 시장 변수다. 여야 대선후보 모두 수도권 광역급행철도(GTX) 연장·신설 등 개발 공약을 앞다퉈 내놓고 있어서다. 발빠른 땅주인들은 벌써부터 가상 노선도 등을 그려 호객 행위에 나섰다.

서진형 경인여대 경영과 교수(대한부동산학회 회장)는 “교통망 확충 등 대선 공약 수혜 지역이 땅값 상승세를 주도할 것”이라고 말했다.

또 다른 변수는 정부 규제다. 정부는 지난해 LH 사태 등 땅 투기 논란을 겪은 후 토지 시장 규제를 강화하기로 했다. 특히 농지 시장은 투자·투기 목적 수요 위축이 불가피하다. 8월부터는 투기우려지역 등에서 농지를 취득하려면 지역 농지위원회 심의를 거쳐야 한다. 그동안 제한없이 취득할 수 있었던 주말농장도 영농계획서를 제출해야 농지 취득이 허용된다. 농지를 싼값에 사서 시세 차익을 노리는 투기 수요를 근절하기 위해서다. 다만 비사업용 토지에 양도소득세를 중과하기로 했던 정부 발표는 국회 논의 과정에서 백지화됐다.