신도시 뉴스테이 임대료 왜 비싼가 했더니..

[이데일리 이진철 기자] 오는 11월 집들이하는 경기도 성남시 위례신도시 뉴스테이(기업형 임대주택)는 지상 4개층 15개동 360가구 규모로 신도시 첫 입주 단지다. 위례 뉴스테이는 2015년 12월 청약경쟁률이 최고 10대 1을 기록할 정도로 큰 인기를 끌었다. 하지만 전용면적 84㎡형 임대료가 보증금 4억4500만원에 월 44만원 수준이라는 점에서 서민·중산층이 살기에는 버겁다는 지적이 나온다. 보증금만 지난해 입주한 인근의 ‘위례 자연앤래미안e편한세상’(분양 아파트) 84㎡형 전셋값(4억6000만원·지난 4월 실거래가 기준)과 맞먹는다.

뉴스테이의 높은 임대료 논란이 이어지면서 문재인 정부 출범 이후 정책 지속 가능성에도 관심이 쏠린다. 공공택지에 민간 기업에 뉴스테이 부지를 공급한 것이 특혜성이라는 일각의 지적도 있지만, 건설업계에서는 정부가 민간 임대사업자에게 상대적으로 비싸게 땅을 팔아 뉴스테이 임대료가 높게 책정될 수밖에 없다며 제도 개선을 요구하는 목소리가 나오고 있다.

◇ 공공·민간 따로 노는 임대주택 용지 가격

민간임대주택법에 따르면 한국토지주택공사(LH)가 공공택지에서 민간 건설 임대사업자에게 주택용지를 우선 공급할 때는 주변 시세 등을 감안한 감정평가액으로 땅값을 정하도록 돼 있다. 반면 같은 지역에 들어서는 공공임대 주택용지는 조성원가 이하로 공급하도록 규정돼 감정가의 80% 수준을 적용받는다.

이에 대해 건설업계는 주택 유형은 임대주택으로 동일하고, 공공과 민간으로 공급 주체만 다를 뿐인데 공공보다 민간 사업자에게 땅값을 높게 책정해 공급하는 것은 형평성에 어긋난다고 지적한다. 같은 택지지구 내에서 공공·민간 모두 주변 환경 및 기반시설 여건 등이 동일한데도 택지 공급 가격 기준을 차별해 결국 민간 임대주택 입주자의 임대료 부담만 더 늘린다는 것이다.

건설업계 관계자는 “주택사업은 땅값이 사업성을 좌우하는데 수도권 뉴스테이는 총 사업비에서 토지비가 차지하는 비중이 30%을 훌쩍 넘는다”며 “사업에 필요한 각종 부대비용까지 감안하면 임대료가 높은 수준에 책정될 수밖에 없는 구조”라고 말했다. 실제로 경기 화성 동탄2신도시 뉴스테이의 경우 총 사업비 3749억원 중에서 토지비(1100억원)가 29.3%를 차지한다. 이 뉴스테이의 전용면적 59㎡형 임대료는 보증금 5000만원에 월 67만원으로 순수월세로 계산하면 월 87만6300원(아파트 전·월세 전환율 5% 적용) 수준이다. 위례신도시 뉴스테이는 총 사업비 2732억원 가운데 토지비(1145억원)가 42%에 달한다.

◇ 높은 땅값에 임대료 규제까지…“사업 참여해야 하나”

뉴스테이는 입주자 모집 때 소득 기준에 대한 규제가 없어 분양시장에서 ‘완판 행진’이 이어지며 청약 과열 양상까지 보이고 있다. 하지만 임대료를 월세로 환산하면 중산층이 부담하기에 과도하게 높아 최종 입주 계약이 완료되지 않은 일부 단지의 경우 향후 공실이 발생할 가능성도 제기된다. 국회입법조사처 보고서에 따르면 2015년부터 올해까지 사업용지를 확보한 뉴스테이는 15만 가구에 달하는 것으로 추정된다.

건설업계는 그동안 정부 시책에 대한 기대감으로 뉴스테이 사업 참여에 적극 나섰다. 하지만 높은 땅값에다 정부의 임대료 인상 규제 등으로 사업성에 회의적인 시각을 갖는 건설사도 적지 않다. 공정거래위원회는 최근 뉴스테이 임대주택 사업자가 임대료를 올릴 경우 주거비 물가지수 등을 고려해 연 5% 범위 내에서 인상하도록 제동을 걸었다. 한 시행사 관계자는 “임대주택은 분양 주택과 달리 2~3년의 공사기간과 최장 8년의 임대기간 동안 자금 회수가 어렵기 때문에 땅값과 공사비 조달에 들어가는 금융비용 부담 리스크가 만만찮다”며 “8년 후 분양 전환 여부도 시장 상황 등 고려할 때 불확실성이 크다”고 말했다.

◇ “민간이 임대주택 공급 한 축 맡아야”

문재인 정부의 부동산 정책이 주거 안정과 복지에 초점이 맞춰지면서 뉴스테이 사업이 축소될 것이란 전망도 많다. 정책 지속성 차원에서 명맥은 유지되겠지만 그동안 공공택지 공급, 국민주택기금 지원, 세제 혜택 등에 대해 논란이 있었던 만큼 축소나 폐지 쪽으로 가닥이 잡히지 않겠느냐는 것이다.

하지만 임대주택 공급 확대를 위해서는 공공의 역할만으로는 한계가 있어 민간 임대사업자의 참여가 필수적이라는 게 많은 전문가들의 견해다. 문재인 정부는 부동산 공약에서 임기 동안 공공임대주택 13만 가구와 공공지원 임대주택 4만 가구 등 매년 17만 가구 공급하겠다고 밝혔다.

김동수 한국주택협회 실장은 “우리나라 주택시장이 소유에서 거주로, 전세에서 월세로 트랜드가 바뀌면서 임대 수요도 증가 추세”라며 “서민·중산층의 주거 안정을 위해서는 민간 임대주택 공급 활성화를 위한 조치들이 먼저 이뤄져야 한다”고 말했다.