DTI가 뭐기에… 얼어붙은 분양시장

[조선일보 제공] 소득으로 대출금액을 제한하는 ‘DTI제도’가 본격적으로 위력을 발휘하면서 주택시장이 얼어붙고 있다. 특히 DTI의 직접적인 규제를 받는 6억원 이상 아파트는 미분양이 급속도로 늘어나고 있다. 전문가들은 판교 신도시의 중대형 평형 당첨자들도 DTI 규제로 중도에 계약을 포기하는 사례가 발생할 가능성도 있다고 전망하고 있다.

◆맞벌이 부부 유리, 자영업자 불리

DTI는 소득과 대출기간에 따라 대출액을 제한하는 제도이다. 즉 소득이 많고 대출기간이 길수록 대출액이 늘어난다. 가령 15년 상환대출의 경우, 소득이 연 3000만원이면 1억2000만원, 5000만원이면 2억원, 7000만원이면 2억8000만원만 대출을 받을 수 있다. 상환기간이 늘어나면 대출금액도 늘어난다. DTI 규제의 기준이 가구당 소득이기 때문에 맞벌이 부부가 대출을 받는 데는 상대적으로 유리하다. 다른 대출이 있다면 대출액은 더 줄어든다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “소득 증빙자료를 갖추기 어려운 자영업자들은 대출금액이 실질 소득보다 낮게 잡혀 대출금액이 크게 줄어든다”고 말했다.

◆판교 신도시도 영향받을 듯

DTI규제는 판교 신도시를 비롯해 고가 아파트의 분양시장에도 상당한 영향을 끼칠 전망이다. 판교 중대형처럼 8억원이 넘는 고가 아파트는 상당한 여유자금이 없다면 청약 자체가 어렵다. 8억원 정도의 돈이 필요한 판교 신도시아파트 44평형의 경우, 연봉 5000만원이라면 약 5억원 정도를 본인이 직접 조달해야 한다. ‘알젠’ 성종수 사장은 “판교 중대형 당첨자 중에도 대출 규제로 중도에 계약을 포기하는 사람들이 나타날 수 있다”고 말했다. DTI 규제로 강남권 아파트에도 최근 영향이 본격화되고 있다. 10억원이 훨씬 넘는 강남권 중대형 아파트는 최근 1억원 정도 낮은 가격에 나오는 급매물이 늘고 있다. ‘부동산퍼스트’ 곽창석 전무는 “강남권 중대형 아파트는 연봉 2억~3억원의 고소득자나 거액 현금 자산가 외에는 구입이 어렵게 됐다”며 “당분간 가격 하락세가 이어질 수밖에 없을 것”이라고 말했다.



◆기존 주택시장에는 편법도 등장

최근 서울 송파구에서 10억원짜리 아파트를 구입한 박모씨. 소득(연봉 5000만원)에 따라 대출액수를 결정하는 ‘ DTI’제도로 대출을 받을 수 있는 최대 금액이 2억 정도. 자금부족으로 계약을 망설이자 급전이 필요했던 집 주인이 아이디어를 냈다. 우선, 자신의 집을 담보로 박씨의 친척 명의로 대출을 받은 후, 계약을 체결하자는 것. 계약 체결 후 DTI 규제를 받지 않는 등기 3개월 후에 대출을 승계하면 DTI 규제를 피할 수 있다는 것. 건설업체도 DTI 규제를 피하기 위한 각종 아이디어를 내놓고 있다. 우리은행 안명숙 부동산팀장은 “선택품목을 늘려 분양가를 6억원 이하로 낮추는 기업들이 늘고 있다”고 말했다. 또 건설업체들은 잔금의 비율을 기존의 20%에서 30~40%로 확대, 당첨자들의 중도금 부담을 줄여주고 있다. 대출규제를 받지 않는 대부업체들도 중도금대출시장에 본격적으로 진출하고 있다. 이들 업체는 DTI비율을 적용하지 않고 담보가치와 개인의 신용도를 평가해 집값의 70~80%까지 대출해주고 있다. 대신 은행권 금리보다 훨씬 높은 이자를 챙기고 있다.

[키워드] DTI(총부채상환비율)란? DTI(Debt-to-Income)는 우리 말로 총부채 상환비율을 의미한다. 보통은 부동산 등 담보를 기준으로 대출금액을 산정했지만 DTI는 소득으로 대출금을 산정하는 방식이다. 총소득에서 해당 대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비중을 나타낸다. 가령 연소득이 5000만원이고 대출금의 원금과 이자 상환액이 연 2500만원이라면 DTI비율이 50%이다. 연소득이 1억원이고 원리금 상환액이 2500만원이라면 DTI비율이 25%이다. 정부는 투기지역 등에 대해 DTI비율을 40%로 제한하고 있다. 수치가 낮을수록 자신의 소득으로 부채를 상환할 수 있는 능력이 높다는 의미이다. 소득은 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 연금증서 등 공공성이 강한 기관에서 발급한 증빙자료가 있어야 한다.