"목동 재건축하면 잠실 능가할 것" 스타 조합장의 주민 특별 과외

한형기 아크로리버파크 조합장이 지난 19일 서울 강서구민회관 대강당에서 열린 ‘목동 재건축 현재와 미래 비전 준비 설명회’에서 강연하고 있다. 사진=성문재 기자.

[이데일리 성문재 기자] “단지별로 아파트를 철거하고 재건축하는 다른 지역과 달리 목동은 지구단위계획에 의해 목동 전체가 최상의 도시기능을 갖춘 최첨단 스마트도시로 재탄생할 겁니다. 재건축 후엔 목동 아파트 가격이 송파구 잠실 지역을 넘어 아무리 못해도 3.3㎡당 6000만원 이상 갈 것으로 예상합니다.”

18년간 표류하던 서초구 반포동 신반포1차 재건축(현 아크로리버파크) 사업을 맡아 도시계획심의부터 입주까지 역대 최단 기간인 4년8개월만에 완료시킨 한형기 조합장이 목동 재건축의 비전에 대해 이같이 전망했다.

지난 19일 오후 5시부터 3시간 넘게 진행된 목동 재건축 준비 설명회에는 목동 주민 800여명이 몰려 609석 규모 강서구민회관 대강당을 가득 메웠다. 어린 아이를 데려온 젊은 부부부터 백발이 성성한 노부부까지 나이대도 다양했다. 한 조합장이 준비해온 발표 자료가 화면에 뜰 때마다 ‘찰칵찰칵’ 스마트폰 촬영음이 끊이지 않았다.

한형기 조합장은 목동 재건축이 성공할 수밖에 없는 이유로 신시가지 단지의 낮은 용적률을 꼽았다. 목동 1~14단지 가운데 11개 단지의 용적률이 140%를 넘지 않고 가장 높은 8단지도 164.53% 정도다.

한 조합장은 “강남권 중층 재건축 단지들이 용적률 180~210%라는 걸 감안하면 목동은 상당히 좋은 조건을 갖추고 있다”며 “용적률이 낮다는 건 무상으로 받을 수 있는 면적이 많다는 뜻이고, 자기 면적을 유지하면 돈을 많이 환급받는다는 의미”라고 설명했다.

그는 단지별 분양가격과 종후가격이 동일하다고 가정하고 목동 재건축 추정 분담금을 추산했다. 기부채납 비율은 최대한 보수적으로 15%(토지 기부채납 10%, 문화회관 등 시설 5%)를 잡았다. 3.3㎡당 분양가격은 5000만원으로 추정했다. 공사비는 강남 최고급 수준인 3.3㎡당 550만원으로 봤고, 설계·감리·기타 비용까지 합한 사업비는 3.3㎡당 800만원으로 추정했다. 공사가 완료된 후 입주시점의 가격은 3.3㎡당 6000만원 정도 될 것이라는 게 한 조합장의 생각이다. 대지지분이 66㎡이라면 무상면적이 110㎡, 재건축 후 가격은 20억원을 넘는다는 계산이다.

그는 “여기서 확정된 건 용적률 300%밖에 없고 나머지는 미래의 상황을 예측할 수밖에 없어서 최대한 열악하게, 보수적으로 가정한 것”이라며 “그래도 대지지분이 많아 수익성이 엄청 좋은 편”이라고 말했다.

현재 목동 재건축의 발목을 잡고 있는 정밀안전진단과 관련해서는 실패를 두려워하지 말고 시도하는 것이 중요하다고 한 조합장은 강조했다. 2000가구 규모 단지면 정밀안전진단 비용이 2억원 정도로 가구당 10만원씩 부담시 가능한데 안전진단을 통과할 경우 재건축 사업 기간을 수년 줄일 수 있고, 통과하지 않더라도 추후 재건축 진행시 각 가구에 가장 먼저 돌려주는 것이 안전진단 비용이기 때문에 손해보는 것이 아니라는 것이다.

한 조합장은 “작년 3월에 정부가 기습적으로 안전진단 기준을 강화했지만 그 강화된 기준에서도 서초구 방배동 삼호1~3차 아파트와 구로구 오류동 동부그린 아파트는 정밀안전진단을 통과했다”며 “목동 아파트와 준공연도가 같은 송파 올림픽선수기자촌 아파트가 오는 23일에 정밀안전진단을 신청할 예정이고 부천시 3곳, 전북 익산시 1곳까지 총 5곳이 강화된 안전진단 기준에 도전하고 있다”고 말했다.

그는 2018년부터 부활해 재건축 추진 단지들을 두렵게 하고 있는 재건축 초과이익 환수제에 대해 “목동은 영향이 없을 것”이라고 단언했다. 정부가 올해 표준단독주택 공시가격을 큰폭으로 올리는 작업을 진행중이고 공동주택 공시가격도 상승폭이 클 것으로 예상되기 때문에 재건축 완료시점과의 가격 차이가 예전보다 줄어들 것으로 봤다.

한형기 조합장은 “재건축은 시간과의 싸움이고 시간은 곧 돈”이라며 “추진위원회 승인부터 입주까지 이론상으로 약 7년 걸리는데 국내 평균 기록은 20년이다. 하루라도 빨리 재건축을 추진해야 사업기간을 몇년이라도 줄일 수 있고 재산가치도 늘릴 수 있다”고 덧붙였다.