[이데일리 김기덕 기자] 서울 집값 상승세가 가파르다. 정부의 잇단 부동산 규제에도 서울 아파트값은 올 들어 10.8% 올랐다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에 몰린 재건축 아파트가 집값 상승을 이끌었다고 해도 과언이 아니다.
강남4구 재건축 아파트값은 올 들어 16.28% 뛰며 서울 전체 아파트값 평균 상승률을 크게 웃돌았다. 그런데 내년 재건축 시장은 한치 앞을 내다보기 힘든 안갯속에 빠지게 됐다. 내년 1월부터 5년 간의 유예기간을 끝내고 재건축 초과이익환수제(이하 환수제)가 부활하기 때문이다. 재건축 사업기간이 길고 가격 상승폭이 큰 강남권 단지의 경우 많게는 수억원의 세금(부담금)을 물어야 해 일부 단지에서는정비사업을 늦추거나 무기한 연기하려는 움직임도 나타나고 있다. 가뜩이나 공급이 부족한 서울 주택시장에서 ‘재건축 규제→정비사업 차질→새 아파트 공급 부족→기존 강남 아파트값 상승’이라는 악순환을 초래할 수 있다는 지적도 나오고 있다.
◇정비사업 차질 불가피… 일부러 사업 늦추는 꼼수도
부동산114에 따르면 강남4구에서 재건축을 추진 중인 단지 가운데 사업시행가를 받지 못한 곳은 59개 단지, 총 4만6270가구다.
환수제 적용을 피하기 위해서는 내년 1월 2일까지 관리처분(일반분양)계획인가를 신청해야 한다. 이에 따라 올해 초부터 재건축 조합들이 사업에 속도를 냈지만 아직도 강남권 5만여가구는 사업 초기 단계에 머물러 제도 적용을 피할 수 없게 됐다. 일부 재건축 단지에서는 초과이익 부담금을 낮추기 위해 추진위원회 구성을 늦추는 꼼수를 부리거나, 정비사업 자체를 포기하려는 움직임도 보이고 있다. 강남 한 재건축 조합장은 “초과이익 부담금이 1억원이 넘을 것이라는 소문이 퍼지면서 조합원들 일부에서 아예 제도가 바뀔때 까지 사업 자체를 접자는 주장이 나오고 있다”며 “이미 아파트가 낡고 살기에도 불편해 재건축을 빨리 시작해야 하는데 언제까지 때를 기다릴 수도 없어 고민”이라고 푸념했다.
이 제도에서 적용되는 ‘초과이익’은 재건축 사업이 진행되는 동안 상승한 집값에서 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액이다. 즉, 재건축 추진위원회 설립 승인 시점부터 준공 때(준공인가 시점)까지 오른 집값에서 해당 지역의 평균 집값 상승분이나 건축비(임대주택 건립비 포함), 조합 운영비 등을 뺀 나머지 금액이 3000만원을 초과할 경우 이익금에 대해 차등적으로 10~50%의 금액을 환수하는 제도다. 예컨대 조합원 1인당 초과이익이 3000만~5000만원이면 3000만원을 초과하는 이익금의 10%를 부담금으로 환수한다. 평균이익이 1억1000만원을 넘으면 이익금의 50%에 2000만원을 더한 금액이 부담금이 된다. 부담금은 국가와 광역·기초 지방자치단체에 각각 50%씩 귀속된다. 만약 재건축 사업 시작 시점과 종료 시점 사이에 10년 이상의 차이가 있으면 준공 10년 전을 재건축 시작 시점으로 본다.
◇“수억 부담금 불가피” vs “집값 평균상승 고려시 뻥튀기 많아”
2006년 도입 이후 두차례 유예가 이어지는 동안 환수제를 적용 받은 단지는 서울 중랑구 묵동 ‘정풍연립’(조합원 1명당 144만4000원 부과)과 중랑구 면목동 ‘우성연립’(351만8000원 부과) 등 총 5곳이었다. 이들 단지는 대부분 소규모 연립주택이었고 개발이익도 많지 않아 부담금 규모가 크지 않았다.
하지만 내년에는 환수제 시행으로 재건축 시장이 적지 않은 충격을 받을 것이라는 전망이 많다. 실제 강남구청이 외부 전문기관에 의뢰해 압구정동 한양아파트 5·7·8단지 전체 672가구(2013년 재건축 추진위 구성)를 대상으로 초과이익 환수제 시뮬레이션을 실시한 결과, 추진위 구성 당시 주택가액(공시가격)은 가구당 평균 10억900만원이다. 오는 2023년 사업 종료(아파트 준공)를 가정할 경우 주택가액은 가구당 평균 17억원대(연평균 5.48% 상승 가정)로 산출됐다. 이 경우 조합원 1인당 평균 부담금은 127만원이다. 다만 아파트 준공시까지 아파트값이예상값(연평균 5.48%) 보다 10% 이상씩 오를 때 마다 가구당 평균 부담금 액수는 각각 1억1000만원(종료시점 주택가액 19억원), 2억3300만원대(종료시점 주택가액 20억원대)로 대폭 늘어나게 된다.
다만 시장에서 추산하는 환수제 부담금에는 상당한 거품이 끼어있다는 지적도 나오고 있다. 재건축 추진위 구성 당시인 사업 개시 시점과 준공시점 예상 주택가액을 시세의 60~70%에 불과한 공시가액 차이로 계산하지 않고, 시세 대비 80~90% 수준인 감정가액으로 잡아 시뮬레이션을 하는 경우가 많아 부담금 규모가 부풀려 졌다는 것이다. 송파구 잠실동 D공인 관계자는 “재건축 단지가 속한 지역에서 평균적으로 다같이 집값이 오른 경우가 많고, 개발비용 등을 빼고 나면 부담금이 억 단위로 넘어가는 곳은 그리 많지 않을 것”이라고 말했다.
박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “투자수요가 많고 재건축 의지가 강한 단지는 부담금이 수천만 원이라면 무리 없이 추진될 수 있지만, 부담금이 1억원이 넘어설 경우 향후 사업추진에 고민이 될 수 밖에 없는 상황”이라며 “재건축을 추진하는 과정에서 소유자가 몇번 바뀌더라도 부담금은 최종 입주자야 내야 하는 점도 전반적으로 투자심리를 위축시키는 요인”이라고 말했다.
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