막판 감정가 놓고 내홍…반포1단지 재건축 '과속 스캔들'

[이데일리 성문재 기자] 서울 강남 재건축시장의 최대어로 꼽히는 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구(이하 반포1단지)가 오는 26일 관리처분총회를 앞두고 막판 내홍을 겪고 있다. 조합원 권리가액 산정 과정에서 불만을 품은 조합원들이 연일 조합 사무실을 찾아 항의하는가 하면 일부 조합원은 소송도 불사하겠다는 입장이다. 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 앞만 보고 달려온 반포1단지가 조합과 조합원 갈등에 발목이 잡혀 재건축 추진에 차질이 빚어질 지에 관심이 쏠린다.

◇“왜 42평만 가격 올려주냐” 뿔난 32평 조합원들

업계에 따르면 반포1단지 전체 조합원 2294명 중 절반 이상을 차지하고 있는 32평(전용면적 84㎡) 조합원들이 요즘 거의 매일 조를 짜서 조합 사무실을 찾아 항의하고 있다.

이들은 42평(전용 107㎡) 조합원들이 감정평가법인에 압력을 행사해 42평의 최종 평가금액(현재 아파트에 대한 감정평가액)을 더 많이 끌어올렸다고 주장하고 있다. 감정평가사의 최종 결정 전에 평가금액을 입수한 42평 조합원들이 감정평가법인을 매일같이 찾아가고 의견을 개진해 결과적으로 총액 기준 1억원 정도 높은 금액이 책정되도록 했다는 것이다. 이 과정에서 32평 조합원들의 평가금액 상향분은 평균 1000만원대에 불과했다. 이번 감정평가 과정에서 42평 조합원들이 32평 조합원에 비해 9000만원 정도 이득을 본 셈이다.

감정평가법인의 세대별 평가금액은 각 조합원의 권리가액을 결정짓는 수치인 만큼 조합원들은 평가금액에 일희일비할 수밖에 없다. 조합원들은 추후 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액만큼 추가 분담금을 낸다. 반포주공1단지의 경우 사업성이 높아 대부분 수억원을 돌려받는다. 인근 한 공인중개사는 “감정가가 최종 확정되지 않은 상태에서 42평 조합원들이 감정평가가 불합리하다고 항의해 일부 반영된 것이 알려지면서 이번에는 32평 조합원들이 조합에 항의하고 있다”며 “조합원 중에 고위층도 많아 감정평가액이 일부 사전에 유출된 것 같다”고 귀띔했다.

◇‘소수자’ 반포현대·상가 조합원들도 분통

32평 조합원뿐만 아니라 반포현대아파트 조합원들도 불만이 적지 않다. 반포1단지 중심부에 끼어있는 1개동 짜리 반포현대아파트(20가구)는 이번 반포1단지 재건축 사업에 포함돼 같은 조합원 자격을 부여받았다. 문제는 이들의 감정평가 금액이 터무니없이 낮다는 것이다. 거래사례비교법에 의해 산출된 가치는 반포현대 37평형이 26억1410만원으로 반포1단지 42평은 물론 32평형보다도 낮은 수준이다.

감정평가액이 마음에 들지 않는 것은 상가 조합원도 마찬가지다. 상가의 특성상 월세 등을 기준으로 한 수익환원법을 적용해 감정평가를 진행하다보니 재건축 예정 상가로서 그동안 월세를 낮게 받아온 것이 부메랑으로 돌아왔다. 점포당 12~18평의 상가를 보유한 조합원들은 26억~30억원의 감정가를 받은 것으로 알려졌다.

◇사업 차질 빚어 재건축 초과이익 환수제 적용받나

문제는 반포1단지 내홍이 자칫 재건축 추진 일정을 늦춰 내년 초 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피하지 못하는 것 아니냐는 점이다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 조합원이 재건축 사업으로 얻은 이익이 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%까지 세금으로 부과하는 것으로, 올해 말까지 관리처분인가를 신청하지 못할 경우 적용받는다. 반포1단지 조합과 조합원들이 가구당 1억~5억원으로 추산되는 재건축 분담금을 피하자는 목표 하나로 합심해 달려온 만큼 26일 총회에서 관리처분계획이 부결될 가능성은 크지 않은 것으로 보인다.

과반을 차지하는 32평 조합원들의 불만이 크지만 초과이익 환수제 적용을 감수할 만한 수준이라고 보기는 어렵다는 게 현지 중개업소들의 설명이다. 초과이익 환수제 적용과 무관한 상가 조합원 숫자는 약 200명으로 전체 조합원의 9%에 못미쳐 관리처분 총회 결과를 뒤집기는 역부족이다. 다만 관리처분인가 신청 이후 관련 소송이 잇따를 가능성은 배제할 수 없다.

재건축·재개발법률문제연구소를 운영하고 있는 차흥권 변호사는 “일부 조합원들이 일단 관리처분 총회는 통과시켜 초과이익 환수제는 피하되 이후 본인에 해당되는 부분의 형평성을 따지기 위해 관리처분에 대한 소송을 준비하고 있는 것으로 안다”고 말했다.

이어 “종전자산에 대한 가치평가를 단순히 거래사례비교법이나 수익환원법 등 일반적인 감정평가 방식으로만 하기보다는 대지지분 비율도 충분히 반영되는 식으로 평가할 필요가 있다”고 덧붙였다.

※권리가액이란 : 조합원이 재건축·재개발사업을 진행할 때 본인이 제공한 종전 부동산의 평가금액을 말한다. 감정평가법인이 산정한 감정평가금액에 사업성을 나타내는 지표인 비례율을 곱해 계산한다. 권리가액이 추후 조합원 분양가보다 많으면 차액을 돌려받고, 적으면 추가로 부담해야 한다.

서울 서초구 반포동 ‘반포주공1단지’ 전경

현대건설이 제시한 반포주공1단지 재건축 후 조감도. 현대건설 제공.