도시환경정비사업 성공을 위한 두 가지 요소[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 우리나라 주택의 약 70%는 정비사업을 통해 공급된다. 정비사업에는 여러 가지가 있지만 흔히 잘 알려진 것이 재개발과 재건축이다. 물론 전문가가 아니라면 재개발과 재건축을 구분하지 못하는 경우도 많다. 보통 재개발은 단독이나 다세대주택 밀집 지역처럼 도로와 같은 정비기반시설이 열악한 곳에서 이루어지고 재건축은 아파트 단지를 대상으로 한다. 주로 주거지역에서 이루어진다.

구의역 롯데캐슬 이스트폴

주거지역이 아닌 상업지역이나 공업지역을 중심으로는 도시환경정비사업이 많이 시행된다. 도시환경정비사업은 원래 별도 정비사업으로 정해져 있었지만 2018년도 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 재개발의 한 종류로 포함됐다.

그러나 도시환경정비사업은 재개발의 한 종류이기는 하나 일반적으로 민간 사업주체가 시행하는 건설사업과 유사한 면이 많다. 보통 재개발이나 재건축의 경우 조합을 설립해 사업을 진행하지만 도시환경정비사업은 조합설립 없이 토지등소유자가 사업주체가 되는 경우가 대부분이다. 자금이 있는 개인이나 회사가 사업구역 내 토지를 대부분 사들여 토지등소유자 방식으로 도시환경정비사업을 진행하는 것이다.

이 경우 조합설립인가 등의 절차를 생략할 수 있어 재개발이나 재건축에 비해 사업 속도가 훨씬 빠르다는 장점이 있다. 반면에 일반적으로 민간 사업주체가 건설사업을 시행하는 경우 사업구역 내 부지를 100% 매입해야 하지만 도시환경정비사업은 사업시행에 동의하지 않은 토지등소유자에 대해 수용절차를 진행해 해당 토지등을 강제로 매입하는 것이 가능하다. 여기에 상업지역이나 공업지역을 주로 대상으로 하다 보니 사업성도 상당히 좋다.

최근 도시환경정비사업의 성공 사례로 각광받고 있는 곳은 대표적으로 세운 재정비촉진구역이다. 노후 상가 등이 밀집해 있던 지역이 주상복합아파트와 오피스, 상가 등이 조화롭게 어우러져 완전히 탈바꿈했다. 또 2023년 6월 분양을 앞두고 있는 구의역 롯데캐슬 이스트폴도 도시환경정비사업으로 지어진 아파트다.

다만 도시환경정비사업은 사업성이 좋은 만큼 그에 따른 공공기여비율이 높은 단점이 있다. 도시환경정비사업이 별도의 정비사업으로 규정이 돼 있을 때는 개발이익 환수에 관한 법률에 따라 사업주체는 개발부담금을 부담해야 했다. 그런데 도시환경정비사업이 재개발에 포함이 되면서 개발부담금을 부과할 수 있는 근거가 사라졌고, 한동안 도시환경정비사업의 경우에도 재개발과 마찬가지로 임대주택만을 공급하도록 했다.

그러다 법이 개정돼 도시환경정비사업의 경우 개발부담금을 부과하는 것을 원칙으로 하되 임대주택을 공급한 부분은 개발부담금 부과시 제외해 주는 것으로 정리가 됐다. 결국 종합하면 도시환경정비사업에서 사업성을 결정짓는 요소는 크게 두 가지로 볼 수 있다. 토지매입속도와 공공기여비율의 축소다. 이 두 가지 요소를 어떻게 관리하는지에 따라 도시환경정비사업의 성공 여부가 달려있다.

김예림 변호사.