"집값 안정은 지속된다… 2010년까지"

[조선일보 제공] 2015년까지 주택가격이 오를 것이라는 오윤섭 닥터아파트 대표의 기고〈본지 26일 B15면〉에 대해 김선덕 건설산업전략연구소장이 반론을 보내왔다. 김 소장은 금리 상승, 주택 구매력의 한계, 30대 인구 감소 등을 이유로, 오 대표와는 정반대로 상당기간 집값이 안정될 것이라고 전망했다. -편집자주

주택가격을 결정하는 변수는 여러 가지가 있지만, 수요 측면에서는 인구 및 가구 변동, 소득과 금리 등이 있다. 공급 측면에서 연간 공급량과 주택 재고 상황, 정부의 주택 정책을 들 수 있다. 이런 점들을 종합적으로 감안하면 2010년대 중반까지 과거와 같은 급격한 가격 상승은 어려울 것으로 보인다.

1. 장기적으로 안정세를 보일 것이라는 근거는 첫째, 선진국 주택시장의 흐름이 하락 국면에 접어 들었기 때문이다. 미국은 작년부터 가격 하락이 지속되고 있고, 이러한 가격 하락세는 스페인, 영국 등 유럽 국가들로 확산되고 있다. 선진국 주택 시장과 각국의 주택 공급량이나 자가 주택보유율 등의 상황은 서로 다르지만, 상호 연관성이 큰 금리를 매개로 주택 가격 동조화 경향을 보이고 있다. 90년대 초반에도 대부분의 국가들이 주택 가격 하락을 공통적으로 경험했다. 당시 우리나라도 마찬가지였다. 향후에도 다소 시차가 있겠지만 우리도 세계 주택 시장 흐름을 따라갈 것이다.

둘째, 소득 증가율이 낮은 반면 금리는 올라 주택 구매력 측면에서 한계를 보이고 있다. 대부분 경제연구소가 내년이 올해보다 다소 높은 5% 초반대의 경제 성장을 이룰 것으로 보고 있고 금리는 내년에도 다소 상승할 것이라고 전망하고 있다. 올해에 이은 내년 금리 상승은 기존 주택 대출 상환 부담을 키울 것이고, 신규 수요를 위축시킬 것이다. 소득 대비 주택 매매 가격은 수도권과 비(非)수도권의 양극화가 심해 전국 평균으로는 별로 높지 않지만, 서울의 아파트 가격은 소득 대비 12배까지 올라간 상태에 있다. 주택 구매력에 한계를 보일 경우, 가격은 조정될 수밖에 없다. 가격 조정은 두 가지 형태로 발생한다. 우선, 장기적으로 가격이 하향 안정되면서 소득이 올라가 주택 구매력이 다시 커지면서 가격이 회복되는 것이다. 또 하나는 주택 가격이 급격히 하락한 상태가 지속되는 동안에 소득이 회복되면서 주택 구매력이 올라가는 것이다. 전자가 90년대 초반 가격 조정 과정이고, 후자는 외환위기 이후의 경험이다. 우리나라는 이미 가격 조정기에 들어가 있으므로 향후 우리나라 부동산 시장은 이 두 가지 경로 중 하나로 갈 가능성이 높다.

3. 셋째, 인구 및 가구는 당분간 증가할 것이지만 신규 주택 수요에 영향을 미치는 30대 인구는 2005년 이후 지속적으로 감소하고 있다. 다만, 증가세를 보이고 있는 40~50대 인구는 신규 주택 수요보다는 교체 수요에 더 큰 영향을 미칠 것이다. 30대들은 주택 시장에 처음으로 진입하는 1차 수요자라고 부르고, 40~50대 가구는 이미 주택 시장에 진입한 2차 수요자라고 할 수 있다. 2차 수요자들은 교체 수요가 많기 때문에 가격 변동 상황에 상당히 민감하게 움직인다. 가격이 상승하면 교체 수요가 크게 증가하나 가격이 하락하거나 하락할 것으로 예상되면 수요가 크게 줄어든다. 최근과 같이 주택 가격이 이미 높아졌고, 금리가 상승, 주택 구매력이 한계를 보이고 있어 40~50대의 교체 수요는 크게 감소할 수밖에 없다. 시장 상황에 따라서 교체 수요가 크게 증가하면서 가격이 상승할 수 있으나 장기적으로 신규 주택 수요는 30대 인구 및 가구 변화가 결정적인 영향을 준다.

4. 넷째, 부동산 정책의 일부는 변화될 가능성을 배제할 수 없지만, 당분간 가격을 상승시킬 시그널을 주는 정책을 채택하기는 어려울 것이다. 향후 부동산 시장 상황에 따라서 정책의 변경 가능성은 달라질 것이다. 현재와 유사하거나 전세 가격이 다시 상승하는 상황이 온다면 부동산 제도를 변경하는 데 한계를 가질 수밖에 없다. 다만, 부동산 가격이 장기 안정세를 보이거나 크게 하락하는 경우에 정책의 변화 가능성이 커질 것이다. 정부 정책은 부동산 시장에 후행적일 수밖에 없기 때문에 부동산 규제 완화 정책이 도입된다는 것은 부동산 시장은 이미 크게 침체됐다는 것을 의미한다. 규제완화를 통해 다시 회복하기까지는 상당한 시간이 소요되고, 효과도 제한적일 것이다.

세계적으로 주택 가격이 조정기 초입에 들어섰고, 우리나라의 경우 금리 상승, 가격 상승에 따른 주택 구매력 한계, 30대 인구의 감소, 2기 신도시 공급, 분양가 상한제 및 종합부동산세 등 정부 정책으로 향후 2010년대 중반까지 과거와 같은 급격한 가격 상승은 기대하기 어렵다.