[하반기 부동산 전망]"서울 입주물량 적어 오름세 지속…금리인상 최대 변수"

[이데일리 이진철 김기덕 원다연 기자] 올해 하반기 주택시장은 어떻게 움직일까. 전문가들은 분양권 전매 제한 및 대출 규제를 골자로 한 ‘6·19 부동산 대책’에도 서울·수도권 집값은 강보합 내지는 소폭 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 특히 상반기 부동산 과열로 지목된 서울 강남권 재건축 아파트값은 초과이익 환수제가 유예가 종료되는 올해 말까지 강세를 유지하면서 서울 집값 상승세를 이끌 것으로 예상했다.

올 연말까지 집값에 영향을 미칠 변수로는 미국 금리 인상과 8월 정부의 가계부채 대책 등이 꼽혔다. 유망 투자 상품으로 전문가들은 서울 도심 접근성이 양호한 재개발·재건축 신규 분양 아파트를 단연 1위로 꼽았다.

◇ 정부 규제로 당분간 시장 위축… 지역·단지별 가격 차별화 심화

이데일리가 부동산 전문가 8명을 대상으로 실시한 설문조사 결과에 따르면 전문가 상당수는 올 하반기 서울·수도권 아파트 매맷값은 정부 규제로 시장 분위기는 다소 위축되겠지만 보합 내지는 완만한 상승세를 유지할 것으로 내다봤다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 “서울·수도권 주택 매매시장은 최근 2년 동안 지속되던 상승 흐름이 하반기에도 이어질 것”이라며 “본격적인 금리 인상 전까지는 유동자금이 매맷값 상승세를 뒷받침하는 힘이 될 것”이라고 말했다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원도 “서울은 신규 입주 물량이 많지 않기 때문에 정부 규제가 있더라도 매맷값 하락에 영향을 주기는 어렵다”며 “실물경기가 살아나면 오히려 정부 규제에도 부동산시장은 상승 압력을 받을 것”이라고 예상했다.

정부가 부동산 불법거래 단속을 상시적으로 하겠다고 밝혔지만 주택시장 과열을 주도하고 있는 강남권 재건축 아파트값의 하락 압력에는 한계가 있을 것으로 전문가들은 내다봤다. 내년 재건축 초과이익 환수제가 실제로 시행되기 전까지 재건축 단지를 중심으로 한 집값 하향 조정은 없을 것이라는 전망이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “전매 제한 및 대출 규제 강화를 골자로 한 6·19 대책으로 거래량이 줄 것으로 보이지만 서울 강남구 대치동 은마아파트와 압구정동 현대아파트 등 대어급 재건축 단지는 아직 사업 초기에 있기 때문에 사업 진행 단계에 따라 추가 상승 여력도 많다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “올 하반기 주택시장이 안정되면 재건축 초과이익 환수제는 재검토 대상이 될 수도 있다”면서 “하지만 아직은 국토부의 시행 의지가 강하기 때문에 실제로 내년 초과이익 환수제가 부활하면 사업 속도에 따라 단지별 희비도 엇갈릴 것”이라고 예상했다.

◇ 주택시장의 최대 변수는 금리 인상과 추가 규제

올 하반기 금리 인상과 8월 가계부채 대책, 세제 개편 등이 주택시장의 최대 변수로 작용하며 가격 상승을 둔화시키는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 특히 지방은 신규 입주 물량 부담이 작용하면서 매매시장이 약세를 보이고 일부 지역에서는 역전세난 우려도 제기됐다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “금리 인상에 따른 주택담보대출 금리 상승과 아파트 입주 물량 증가가 서울보다는 지방의 주택 가격 하락에 더 큰 영향을 끼칠 수 있다”고 지적했다.

하지만 최근 수도권 분양시장에서 오피스텔에 청약자가 몰리는 등 규제를 피한 풍선효과도 나타나고 있다. 이는 저금리 기조가 장기화되고 거시경제가 호조세를 보이면서 소비자들이 리스크에 둔감해졌기 때문이라는 분석도 있다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “문재인 정부의 도시재생 뉴딜사업 활성화 기대감 등으로 단독주택을 중심으로 특정 상품의 가격이 상승하고 있으나, 가계부채 종합대책, 보유세 인상 논의 등 단기적으로는 정책적 하방압력이 적지 않다는 것에 유의해야 한다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “정부 규제로 주택시장의 심리가 얼마나 꺾이는 지 지켜봐야 한다”며 “잇단 부동산 대책에 대한 학습효과로 희소성이 있는 분양시장은 오히려 쏠림 현상이 지속될 수도 있다”고 말했다.

◇ “본인 상환 능력 따져보고 내 집 마련 나서야”

6·19 대책에도 부동산시장이 진정되지 않고 투기적 가수요가 계속된다며 정부가 투기과열지구 지정이나 총부채원리금상환비율(DSR) 등 강력한 추가 규제 카드를 커낼 가능성이 크다. 따라서 올 하반기 대출 규제가 더욱 강화될 것으로 예상된다는 점에서 내 집 마련 수요자는 본인 자산에 대한 포트폴리오를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원 “무리한 대출보다는 미리 철저한 자금계획을 세우고 접근해야 한다”며 “주택담보대출인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)에 이어 DSR 도입 가능성이 나오는 만큼 내 집 마련에 나서기 전에 본인의 상환 능력을 미리 점검할 볼 필요가 있다”고 말했다.

자금 여력이 있다면 올 하반기 시장에 나오는 급매물을 노려보는 것도 방법이다. 함영진 센터장은 “정부의 추가 대책으로 시장이 다소 주춤한 사이 주변 시세보다 싼 급매물이 나올 수도 있다”며 “집값의 60~70% 정도는 자금을 확보한 뒤에 내 집 마련에 나서는 게 좋다”고 말했다.