(경매 라운지)감정가 맹신하면 낭패

[이데일리 이승호 칼럼니스트] 처음 경매물건을 확인할 때는 늘 감정가 대비 경매가가 얼마나 낮은지에 관심을 갖게 된다.
 
경매가가 떨어지는 대표적인 이유는 유찰 때문이다. 한 번 유찰될 때마다 최저가(최초 감정가)에서 20%씩 하락해 1회 유찰시 최초 감정가의 80%, 2회 유찰시 64%, 3회 유찰시 51%로 떨어지게 된다.

감정가는 감정평가사가 여러 근거를 가지고 평가한 것으로 매우 중요하며 고려할 만한 시세이다. 하지만 그렇다고 감정금액 그대로를 현재의 시세로 받아들여서는 낭패를 볼 수 있다. 감정금액은 항상 고려해야하지만 경매물건의 시세는 현장에서 직접 확인해야 한다.
 
아파트는 감정가격이 실거래가에 비해 큰 차이를 보이지 않는다. 하지만 아파트의 경우는 가격의 변동성이 크기 때문에 입찰하는 시점에서 그 시세를 파악하는 것이 필요하다.
 
경매물건의 감정평가는 첫 매각기일 6개월 이전에 이루어지게 된다. 때문에 지금의 감정가는 최소 6개월 전의 시세라고 볼 수 있다. 6개월이라는 기간은 아파트의 시세변동에 충분한 기간으로 감정시점에는 높은 가격이었으나 현재는 그 가격이 상당히 하락한 경우가 있기에 조심해야 한다.
 
아파트의 가격이 하락하는 시장에서는 1차 매각기일에는 입찰자가 없어 유찰되는 것이 당연한 것이고 아파트의 가격이 상승하는 시기에는 6개월 전 감정시점보다 현재의 가격이 더 높게 형성되어 있기에 1차에 매각이 되는 경우도 있게 된다.
 
그래서 아파트 경매물건이 1차에 매각된다는 것은 가격이 상승했다고 볼 수 있고 1차에서 자주 유찰되고 때로 2차까지도 유찰이 된다면 이는 아파트의 가격이 하락기라는 것을 확인할 수 있다.
 
경매물건의 감정은 시세보다는 조금 높게 책정하는 것이 일반적이다. 시세보다 낮게 책정되면 소유자가 이의신청을 하는 빌미가 된다. 이의 신청을 하면 매각절차가 지연되는 경우가 발생하므로 통상 시세보다는 조금 높게 감정하는 것이 일반적이다. 이러한 이유로 인해 경매물건이 1차에 매각되는 일이 그리 많지 않다.
 
경매투자를 안전하게 잘하려면 발품을 많이 팔아야 한다. 이는 현장에서 정확한 시세를 파악해야 한다는 의미이다. 정확한 물건분석에서 투자의 수익이 결정되기 때문이다.
 
물건분석을 잘못하면 일부 손해를 보는 경우도 발생한다. 이러한 이유로 경매투자자는 감정가를 고려하는 것은 기본이되, 본인이 직접 현장에서 그 부동산의 가치를 확인하는 것이 매우 중요하다.