[안수남의 절세 비법]불합리한 다주택자 중과세 규정 바뀐다

[안수남 세무법인 다솔 대표세무사] 정부는 지난 몇년간 주택가격 안정을 위해 온갖 정책을 다 동원했다. 다주택 수요를 억제하기 위해 어마어마한 중과세제도를 도입했다. 그러나 각종 규제 정책에도 주택가격은 더 올라가는 기현상이 벌어졌다.

전문가들은 이러한 규제 일변도의 정책으로는 주택가격을 잡을 수 없다고 지적했지만 정부는 쓸 수 있는 부동산 규제 카드는 계속 동원했다.

특히 올해 6월1일부터는 다주택자에 대한 중과세율이 추가로 10%씩 인상되어 일부 다주택자가 주택을 양도하는 경우 전 세계 최고 세율이라고 할 수 있는 82.5%의 세율이 적용되고 장기보유특별공제까지 배제되는 극한 세금이 부과된다.

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사

다만 다주택자 중과세 규정 중 일부 불합리한 규정들에 대한 개정안이 기획재정부에 의해 지난 1월 6일 발표에 포함됐다. 이번 개정안은 입법예고, 차관회의, 국무회의 등의 절차를 거쳐서 21년 2월 중 공포 및 시행될 예정이라고 밝혀 독자들에게 그 내용을 설명 드리고자 한다.

첫 번째 그동안 다주택자의 주택이 공익사업에 수용되는 경우에도 예외 없이 중과세가 됐다. 그러나 시행령 시행 이후 양도분에 대해서는 중과세를 배제한다.

현재 공익사업에 수용되는 부동산은 양도소득세 감면뿐 아니라 대체 취득하는 부동산에 대해 취득세도 감면 해주고 있다. 또한 주택에 대한 비과세 적용시 보유 또는 거주요건도 적용되지 않은 특혜를 주고 비사업용토지라고 하더라도 일정요건을 갖추면 중과세에서 제외해주고 있다. 그러나 이러한 혜택들과 배치되게 유독 다주택자들에 대한 혜택이 없었다.

다만 이번 시행령 개정안은 양도소득세가 감면되는 공익사업용 주택은 중과세 적용하지 않는 내용을 담고 있다. 공익사업으로 협의양도나 수용되는 주택이 있는 다주택자의 경우, 소득세법 시행령 개정사항이 시행되는 이후에 협의양도를 해야 중과세를 피할 수 있다고 하겠다.

두 번째 1세대 1주택 비과세 특례대상 주택이 대체주택을 취득해 부득이하게 일시적으로 3주택 이상이 된 경우, 종전에는 9억원 이하분에 대해서는 비과세, 9억원 초과분에 대해서는 중과세를 했다. 그러나 시행령 시행 이후 양도하는 해당 특례주택에 대해서는 중과세를 배제하도록 관련 규정을 신설한다.

이 규정은 법에 별도 규정한 바가 없어 국세청에서는 그동안 유권해석으로 과세를 해왔다. 국세청의 유권해석에 대해 많은 세무전문가들은 무리한 해석이라고 보았고, 과세가 이루어지자 해당 건에 대해 법원에 소송을 제기해 소송도 진행 중에 있다.

3주택자지만 보유한 2주택이 주택수에서 제외되어 비과세대상인 주택 한채에 대해 9억원까지는 실수요목적으로 소유했다고 보아 비과세를 해주고 9억원을 초과하는 금액은 투기목적으로 소유했다고 보아 중과세를 한다는 것이다.

이런 경우 동일 양도 주택, 즉 하나의 과세 물건에 대해서 일부는 비과세, 일부는 오히려 중과세 되는 상황에 이르게 되다 보니 필자는 ‘인어주택’이라는 신조어를 만들어 불렀다.

이번 소득세법 시행령을 개정하면서 불합리한 해석을 바로 잡기 위해 일시적 2주택으로 비과세되는 주택과 보유주택 중 비과세 적용 시 주택수에 포함되지 않는 특례주택을 보유하고 9억원을 초과하는 1주택을 양도하더라도 중과세 적용을 배제한다.

다만 적용시기를 시행령 개정 및 시행 이후 양도분부터 적용된다. 따라서 소득세법 시행령 해당 규정의 개정 전 양도 주택은 소급적용을 할 수 없다.

이 사안은 기존에 중과세대상으로 규정된 사항을 중과세에서 배제하도록 개정된 규정이 아니다. 별도 규정된 바가 없던 사례를 유권해석으로 과세를 했고 그 유권해석이 불합리하다고 보아 중과세 배제 규정에 명시적으로 신설한 것이다.

따라서 이 규정이 시행되기 이전에 양도하여 중과세된 경우로써 쟁송 중에 있는 사건에 대해서는 직권으로 취소를 해서 납세자들이 권리구제를 받을 수 있도록 조치할 필요가 있겠다.