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12일 부동산경매전문업체 지지옥션(www.ggi.co.kr)에 따르면 지난 8일 서울북부지법에서 경매된 노원구 중계동 중계그린 전용면적 39.91㎡짜리 아파트(10층)는 36명이 입찰표를 써냈습니다. 이 물건은 서울지하철 7호선 중계역과 접한 초역세권 단지로 감정가가 1억 7700만원에 불과했습니다. 한번 유찰로 최저입찰가는 1억 4160만원까지 떨어졌고 말소기준권리를 앞서는 채무도 없어 권리관계가 깨끗했습니다. 또 방2개와 거실을 갖춰 2~3인 가구가 살기 적합하고, 세입자가 없어 명도(거주자를 내보내는 것)도 어렵지 않을 것으로 예상됐습니다. 여기에 임대를 놓으면 보증금 1000만원에 매달 65만원을 받을 수 있습니다. 경매 초보자도 쉽게 입찰할 수 있는 1억원대 저가 물건인데다 임대와 매매가 모두 수월한 서울 역세권 소형 아파트라 응찰자가 몰린 것으로 판단됩니다.
하지만 너무 치열한 경쟁이 벌어지다보니 낙찰자 정모씨는 이 아파트를 감정가보다 비싼 1억 8031만원에 매입하게 됐습니다. 싸게 사는 것이 목적인 경매에서 현재 시세(1억 6900만~1억 9250만원)와 비슷한 값에 낙찰받은 셈입니다. 사실 지난해 이후 싼값에 내 집 마련을 원하는 실수요자가 경매에 대거 몰리다보니 서울 중소형 아파트 물건은 요즘 시세보다 싸게 낙찰받는 경우가 거의 없습니다. 이 때문에 전문가들은 입찰 전 매매와 경매 양쪽 모두 매입에 필요한 세금과 비용 등을 꼼꼼하게 비교해 보라고 조언합니다.
대출을 활용해 경락자금을 마련할 경우에도 주의가 필요합니다. 경매의 경우 입찰시 최저입찰가의 10%를 보증금으로 내야합니다. 이 때문에 일부 경매컨설팅업체들은 1000만원만 있으면 경매를 할 수 있다는 말을 자주합니다. 위에서 거론한 중계동 아파트도 한번 유찰돼 감정가의 8%인 1416만원만 내면 일단 낙찰이 가능합니다. 문제는 나머지 90%를 마련하는 과정에서 발생합니다. 보통 낙찰이 확정되고 한달 안에 잔금을 내야하는데 대부분 경락자금대출을 이용하게 됩니다. 그런데 시중은행(1금융권)의 경우 LTV(주택담보인정비율)가 70%로 제한돼 있습니다. 입찰보증금 외 잔금 90%를 전부 대출을 받아야 한다면 LTV한도를 넘어선 부족분은 제2금융권이나 대부업체 등을 이용할 수 밖에 없습니다. 이럴 경우 대출에 따른 신용도 하락 우려가 큽니다. 따라서 내 집 마련이 목적인 실수요자라면 자신이 운용 가능한 자금 한도 내에서 경매에 참여하는 것이 바람직합니다.
