[아파트 돋보기]세입자가 동대표를 한다면..문제 없을까

서울 강남구 개포동 일대 아파트단지들 모습. 서울연구원 제공.

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

지난 4월 9일 의무관리대상 공동주택에서 소유자뿐만 아니라 세입자도 입주자대표회의 구성원인 동별 대표자가 될 수 있도록 하는 공동주택관리법 일부 개정법률안이 발의됐습니다. 국회 하반기의 각 위원회 구성이 완료되면서, 이 개정안이 공동주택에서 이슈가 되고 있습니다.

임차인 비율이 50% 가까이 되는 우리나라 아파트 현실에서 소유자의 무관심이나 낮은 거주비율로 입주자대표회의 미구성 또는 부재에 따른 업무공백 등의 부작용과 세입자의 권익보호를 위해서 어느 정도 타당해 보이는 개정안이 왜 이슈가 되고 있을까요?

이와 관련해 관리현장에서는 강한 반대의 목소리가 나오고 있다고 하는데, 그 이유를 한번 살펴보겠습니다.

주택관리사협회에서는 이번 개정안의 반대목소리가 나오는 첫 번째 이유로 공동주택 구분소유자의 재산권 침해 가능성을 꼽습니다.

공동주택에서는 공동주택 관리에 관한 의사결정의 효율성 제고를 위해 공동주택관리법령에서 정한 일정한 의사결정 권한을 입주자대표회의에 위임하고 있습니다.

특히 입주자대표회의에서는 소유권과 관계된 중요한 사안(장기수선계획의 검토 및 조정, 공용부분 하자 청구, 공동주택 공용부분의 변경에 관한 행위허가 또는 신고 등의 제안 등)에 대한 의사결정 권한을 행사합니다. 세입자가 입주자대표회의 구성원으로서 의사결정 권한 행사를 통해 주요 재산권과 관계된 의사결정(예를 들어 해당 세대의 임대인인 비거주 소유자의 재산권 변경에 관한 결정 등)을 하게 된다는 뜻이죠.

이 경우, 해당 구분소유자의 재산권 침해에 따른 소송 등의 분쟁발생 가능성이 높아질 수 있습니다. 관리공백 해소의 긍정적인 효과보다 오히려 공동주택을 분쟁과 혼란으로 이끌 부작용이 더 크다는 설명입니다.

두번째로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)과의 충돌 가능성도 살펴봐야 합니다. 집합건물법 제2조의2에서는 집합건물법과 주택건물법 및 공동주택관리법과의 관계를 규정하고 있습니다.

그런데 이 법에서는 “집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 규정이 이 법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다”고 규정하고 있습니다. 또한 공동주택의 입주자대표회의와 권한과 성격이 유사한 관리위원회의 위원을 구분소유자 중에서 선출하도록 규정하고 있습니다.

따라서 공동주택관리법을 개정해 사용자가 대표회의 구성원이 될 수 있도록 허용해 실제 사용자가 동별대표자로 선출되더라도 구분소유자의 재산권을 침해하는 의결이 있는 경우에는 집합건물법과의 충돌 때문에 동별 대표자의 지위에 관한 소송 등의 분쟁 등이 발생할 우려가 있다고 합니다.

특히 최근 난방공급 방식 변경과 관련해 공동주택관리법상의 행위허가 요건을 충족했다 해도 집합건물법상의 동의요건을 충족하지 못했다는 이유로 난방방식 변경 공사 중지 결정이 내려진 최근의 판결(서울북부지방법원, 2018카합20286) 에서와 같이 구분소유자의 권리를 침해한 행위에 대해 무효 판결 등 소유자의 권리를 침해하지 못하게 하고 있습니다.

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.