[오은석의 부동산 재테크]인구 주는데 왜 집값은 오를까

[오은석의 부동산 재테크] 전세만기때 마다 보증금을 올려주는 것에 지쳐 이번에 큰 마음 먹고 아파트를 산다고 하면, 주변에서 나름 꽤나 박학다식한 지인이 걱정스런 표정으로 집 값이 떨어질텐데 왜 집을 사냐고 되물었던 경험이 다들 한번씩은 있을 것이다.

우리 나라 출산율이 전세계 최저 수준이라는 것은 누구나 다 알고 있는 일반 상식에 가깝다, 거기다 요새 취업도 잘 안되고 경기도 안좋은데 아무리 생각해도 집 값이 오를 수가 없다는 것이다. 지금의 집값 상승은 거품에 불과하고 곧 집 값이 정상화 될 것이라고 말한다.

개그 프로그램에도 흔히 나오는 레퍼토리 처럼, 10년치 월급을 하나도 안쓰고 숨만 쉬고 살아야 서울에 전세 아파트를 겨우 마련하는데, 어떻게 집 값이 더 상승할 수 있단 말인가.

무엇보다도 부동산 하락론자가의 논리를 가장 크게 뒷받침 하는 것은 대한민국 인구가 점차 감소될 거라는 점이다. 얼핏 생각해보면 그 논리가 일견 타당해 보인다. 무엇보다도 인구가 늘어나야 집 값도 계속 오르는 것이지, 인구가 줄면 집에 대한 수요도 줄어들 것이다. 수요와 공급 측면에도 그 논리가 맞아 보인다.

하지만 왜 현실은 내가 기다리는 집 값 하락이 오지 않는 걸까?

그리고 정말 인구가 줄어들면 집 값은 하락할까?

인구와 집값의 상관관계는 어떨까? 조사결과 언론 또는 우리가 상식으로 일반적으로 생각하는 수준보다 상관관계가 매우 낮다는 것을 알 수 있다. 이는 다음표를 봐도 알 수 있다.

부동산빅데이터 전문업체인 다다부동산파트너스의 전국 주요 도시의 인구 증감 및 집값 상승률을 정리한 표를 보면, 집 값 상승률과 인구 증감은 ‘정(正)의 상관관계’를 보이지 않는 것으로 보인다. 서울과 부산, 대구와 같은 지역들은 최근 4년간 모두 인구가 2.6%, 0.8%, 0.7% 감소했으나, 집 값은 오히려 동기간 동안 각각 24.1%, 35.2%, 44.7% 상승하는 모습을 보였다. 인구가 증가한 충남(1.1%)과 인천(3.8%)의 경우에도 집 값은 14.2%, 27.1% 상승하였으나 인구가 하락한 다른 지역에 비해 인구 증가가 집 값 상승에 큰 영향을 주었다고 보기는 어렵다.

집 값과 인구와의 상관관계는 위의 예가 아니더래도 외국의 선진국 사례를 보더라도 별반 다르지 않다. 인구가 횡보 내지 감소하고 있는 유럽의 경우에도 오히려 집 값은 우상향을 보이고 있다.

이를 통해 내릴 수 있는 결론은 인구는 집 값에 영향을 미치는 여라가지 변수 중에서 단 하나에 불과한 것이지, 절대적으로 큰 영향을 미치는 요소가 아니다라는 것이다

그리고 좀 더 엄밀히 말해, 우리는 크게 구분하지 않고, 그냥 ‘인구’라고 말하지만, 실제 집의 수요와 관련이 있는 것은 ‘인구’가 아니라 ‘가구수’이다.

인구와 가구수는 엄밀히 말해 다른 개념이고, 반드시 정비례 하지는 않는다. 인구가 줄어들어도 가구수는 오히려 증가할 수 있다. 이는 결혼을 안하는 사람들이 증가하고, 세대 구성이 3인, 4인 가족에서 1인, 2인으로 변화가 가속화 되는 것과 무관하지 않다.

인구가 줄어든다면, 요새 대한민국 국민 1인당 평균 1개씩 들고 있다는 휴대폰의 국내 판매량은 줄어 들 수 있지만, 인구가 줄어들어도 가구가 늘어나면 각 집에 하나씩 있는 냉장고 판매는 오히려 늘어나는 것과 같은 원리라 생각할 수 있다.

즉, 인구가 집 값에 영향을 미치긴 하지만, 우리가 눈 여겨 볼 것은 좀 더 구체적으로 말해 인구가 아니라 가구수임을 명심해야 한다.

우리나라 인구는 2035년까지 계속해서 증가추세를 보인다고 하니, 아직 8년이나 남은 이 시점에서 집을 구입하는데 있어 출산율 감소 때문에 집 가격이 상승하지 않을 것이다라고 말하는 것은 조금 논리가 빈약하다고 할 수 있다.

그럼 최근에 집 값이 오른 가장 큰 이유는 무엇 때문일까? 집 값 상승은 시기마다 그 원인이 조금씩 다르긴 하지만, 최근의 수도권 상승장은 시중의 풍부한 유동성 때문으로 보는 견해가 타당해 보인다. 서울지역의 경우 당분간 공급도 부족하다 보니, 그 상승폭이 다른 지역에 비해 더 컸던 것에 불과하다.

집 가격은 어느 한가지 요인에 의해 움직이기 보다는 여러 가지 요인들이 복합적으로 작용해 움직이게 된다. 예를들어, 공급물량이 많더라도 이주수요나 전입수요가 더 많으면 매매가격은 상승하고, 공급물량이 적더라도 특별한 이슈가 없어 수요의 움직임이 없다면 적은 물량으로도 매매가격이 하락할 수 있다.

또한 어느 지역이 공급물량이 많다고 하더라도 그 물량이 새로 조성된 택지지구 내에 있느냐, 구도심에 있느냐에 따라 다르며, 구도심의 재고아파트에 비해 분양가가 얼마나 높은냐에 따라 영향을 미치는 강도가 다르다. 어느 지역 또는 어느 시점에 공급물량이 집중되느냐도 매매가격 형성의 변수로 작용한다.

내집 마련이나 재테크 목적으로 부동산에 대해 관심을 가졌다면, 그 관심 지역이 현재 매도를 해야 하는 시장인지, 매수를 해야 하는 시장인지 매수를 해야 한다면 어느 아파트가 그 동안 매매 가격이 많이 상승했고, 앞으로 상승할 것인지 철저한 임장과 정보 분석을 해야 할 것이다. 그렇지 않고 다른 사람의 말만 믿고 매도해야 할 지역을 매수해 버리면 매도할 때까지 몇 년 동안은 편안한 잠을 이루지 못할 것이다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 7만 6천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.?