[화성으로 가는 노후]"월세 250만원 목표로 대출없이 집을 사라"

[이데일리 성선화 기자]“결국 노인인구의 증가가 주택 선호도의 변화를 가져올 겁니다. 팔팔하게 99세까지 살고 싶은 노인들이 어떤 집을 선호할지 생각해야 합니다.”

베이비부머들의 은퇴와 고령화는 향후 부동산 시장의 핵심 키워드다. 이들을 이해해야 미래 부동산 시장의 큰 흐름을 읽을 수 있다. 15년 전부터 앞으로 내다보는 부동산 투자자를 강조해 온 백원기(사진) ‘노후를 위해 집을 이용하라’ 저자를 만나 향후 실버 주택의 트렌드와 이를 이용한 투자법을 들어봤다.

◇노인들은 ‘관리비’가 적은 집 원해

그동안 주거 형태 선택에 있어 관리비는 큰 변수가 아니었다. 집을 구매할 때 관리비가 적다는 이유로 선택하진 않는다는 의미다. 하지만 백 씨는 앞으로는 관리비 등 유지비용이 주거지를 선택하는 중요한 기준이 될 수도 있다고 강조했다. 그는 “매달 연금 생활을 노인들은 유지비용이 적게 드는 집을 선택한다”이라며 “이 때문에 대형보다는 소형, 오피스텔보다는 빌라를 선호한다”고 말했다.

70세 노인이라도 과거처럼 10년을 더 살겠다고 대비하는 게 아니라 100세까지 산다고 생각하면 당연히 고정 지출을 줄이는데 초점을 맞출 수밖에 없다는 설명이다.

관리비가 많이 나오는 주택 순으로 살펴보면, 주상복합아파트> 타운하우스> 대형 아파트> 소형 아파트> 오피스텔> 빌라 순이다.

이 때문에 그는 ‘소형 아파트’나 ‘빌라’에 투자하는 것이 좋다고 강조했다. 전용 33㎡인 소형 빌라의 관리비는 한 달에 2만~5만원선에 불과하다. 그가 가장 추천하는 투자는 21평형 방 2개 짜리 소형 아파트다. 서민들이 선호하는 주거지에 투자해야 실패가 없다는 게 백 씨의 지론이다.

◇대출없이 2년에 한채씩 투자하라

그는 일반인들도 노후 대비를 위해 집을 활용해야 한다고 강조한다. 대형 아파트에 살면서 쓸데없는 비용을 늘리지 말고, 과감히 집을 줄여 ‘수익형 부동산’ 투자해야 한다는 조언이다.

백 씨는 “저성장 저금리 시대에 화폐의 가치를 점점 떨어진다”며 “현금 10억원을 쥐고 있기 보단 차라리 그 돈으로 현금이 나오는 투자를 하는 게 낫다”고 말했다. 수익이 창출되지 않는 모든 자산은 부채라는 논리다.

수익형 부동산 투자법에도 여러 종류가 있다. 그가 추천하는 방법은 ‘선(先)갭투자-후(後)월세’ 구조다. 갭투자란 매매가와 전세가 차이가 적은 부동산을 공략해 최소 투자로 시세차익을 노리는 투자법이다.

일반적으로 처음부터 월세 잘 나오는 부동산 투자를 생각하지만 종잣돈이 없는 서민들에겐 쉽지 않는 일이다. 일단 전세보증금을 받고 실투자금을 최소화 한 뒤 목돈을 모아 전세를 월세로 전환하는 방식이다.

일반적인 갭투자와 차이점은 장기 투자라는 점이다. 시세차익만을 노리는 갭투자들은 전세 세입자가 바뀌는 2년 주기로 갈아타는 경우가 많다. 백 씨는 “오래 보유해도 가격이 빠지지 않을 지역에 투자하는 게 중요하다”며 “2년마다 1채씩 목표를 잡는 게 좋다”고 말했다.

◇노후 부동산 투자, ‘좋은 일자리’ 많은 지역 공략

노후를 위한 부동산 투자를 할 땐 무리하게 대출을 받지 않는 게 좋다. 갭투자는 세입자의 전세보증금이 대출과 같은 역할을 한다. 지금은 저금리 시대지만 예측할 수 없는 경제 위기는 언제든지 또 올 수 있어서다. 특히 상가투자는 신중해야 한다. 상가는 아파트에 비해 리스크가 훨씬 더 커 실패할 확률이 높기 때문이다.

수익형 부동산 투자의 핵심은 ‘일자리’다. 단순한 일자리가 많은 지역이 아니라 ‘좋은 일자리’가 많은 지역을 공략해야 한다. 연봉의 수준에 따라 주변 집값과 월세에 큰 영향을 미치기 때문이다.

백씨는 “연봉이 높을수록 부동산 가격이 올라간다”며 “고액 연봉의 대기업 인근 부동산은 절대 떨어지지 않는다”고 강조했다. 돈을 많이 버는 사람일수록 시간을 중요하게 생각하고 아침 출퇴근에 3~4시간씩 쓰지 않는다.