"美 부동산버블 터질 날 가까워온다"

[edaily 하정민기자] 금리인상에도 불구하고 미국 부동산시장이 호황을 누리고 있지만 이같은 호황도 막바지에 이르렀다는 경고가 나왔다. CBS마켓워치의 수석 이코노미스트 어윈 켈너는 "미 부동산시장, 추락을 향하고 있다(Housing is heading for a fall)` 제목의 칼럼에서 미국 부동산시장의 버블 붕괴 가능성이 높아지고 있다고 지적했다. 켈너는 미국 모기지 대출의 상당수가 변동금리 모기지로 이뤄진다는 점을 문제삼았다. 금리 상승 시대를 맞아 금리변동 위험이 큰 변동 모기지를 이용하고 있는 미국 가계가 언젠가 그 댓가를 치를 것이라는 것이 켈너의 주장이다. 이미 파이낸셜타임스는 신용이 나쁜 미국 저소득층이 모기지를 통해 주택을 대거 구입하고 있으며 이중 상당수가 변동 모기지를 이용, 미국 경제에 `시한폭탄`으로 작용할 지 모른다고 지적한 바 있다. 지난 6월부터 연방준비제도이사회(FRB)가 연방기금금리를 1%포인트 올렸지만 미국 부동산 시장은 평온하다. 연방기금금리 인상에도 불구하고 장기 모기지금리는 오히려 꾸준히 하락했다. 모기지금리 하락은 주택 수요자들의 실질 구매력을 높여준다. 주택 수요 증가는 집값 상승으로 이어진다. 문제는 이미 미국 부동산 가격이 오를 대로 올랐다는 점이다. 지난 5년간 미국 전역의 부동산가격은 배 이상 올랐다. 주택가격 상승세는 미국 가계의 수입 증가속도보다 훨씬 빨랐다. 덕분에 미국 가계 자산에서 차지하는 주택가격의 비중은 사상 최고치를 나타내고 있다. 30년 전과 비교해보자. 당시 미국의 평균 집값은 중산층 가계의 2년 소득과 비슷한 수준을 유지했다. 현재 집값은 중산층 가계의 4년 소득과 맞먹는다. 이 기간동안 모기지 대출 방식은 크게 달라졌다. 당시에는 변동금리 모기지를 선택하는 사람들이 거의 없었지만 지금은 전체 신규 모기지 대출 중 33% 이상이 변동금리 모기지로 이뤄진다. 연준은 계속해서 금리를 올릴 가능성이 높고 모기지금리도 결국 상승압력을 받게 된다. 모기지금리가 본격적인 상승세를 나타낼 경우 변동 모기지를 택한 미국 가계의 상환부담은 급증할 수 밖에 없다. 이는 전체 부동산 시장에 상당한 충격을 줄 전망이다. 켈너는 약 달러역시 미국 부동산시장의 붕괴 가능성을 높이는 요인이라고 지목했다. 달러 약세로 미국 자산의 가치가 하락하면 미국 부동산에 투자한 해외투자자들이 등을 돌릴 수 밖에 없으며 부동산가격은 추가 하락한다는 의미다. 켈너는 "실질 금리인상은 부동산 버블을 터트릴 것"이라며 "시기가 언제이냐는 문제만 남았다"고 지적했다.