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분양권 거래에서 자주 일어나는 불법행위는 크게 다운계약과 손피 거래다. 다운계약은 실제 거래가액보다 줄여서 매매금액을 신고하는 것이다. 매도인은 양도소득세 부담을 줄일 수 있고 매수인도 취득세 부담을 줄일 수 있어 다운계약을 작성하지만 명백한 불법이다. 다운계약을 체결한 것이 적발되면 과태료가 부과될 뿐만 아니라 최고 40%까지 양도소득세에 대한 가산세가 발생할 수 있다. 또 매수인은 다운계약을 통해 취득한 주택에 대하여 비과세 혜택도 박탈된다.
이와 더불어 손피 거래도 주의해야 한다. 손피 거래는 매매금액에서 양도소득세 등 부대비용을 공제한 후 매도인이 순수령할 수 있는 금액을 기준으로 형성된 프리미엄이다. 즉, 매매금액이 얼마이던간에 손피가 1억원이라고 하면 매도인은 1억원만 순수령할 수 있으면 된다. 그런데 손피 거래는 자칫하면 불법이 될 수 있다. 대부분의 손피 거래는 양도소득세를 공제한 금액을 매매대금으로 신고하고 매수인이 매도인에게 양도소득세만큼의 금액을 현금으로 지급하는 경우가 많다. 이렇게 되면 다운계약에 해당해 불법이다.
또 양도소득세 부분을 포함해 실거래가 신고를 하면 매수인이 부담한 양도소득세에 대한 추가 세금 부담이 문제된다. 양도소득세 금액만큼 매매금액이 올라 해당 매매금액을 기준으로 추가 양도소득세가 발생하는 것이다. 국세심판원 결정에 따르면 양도가액을 계산할 때 1차 양도소득세까지만 포함해 계산하면 되는 것으로 되어 있으나 국세청과 지자체는 이와 달리 해석해 추가로 양도소득세 납부를 고지하는 사례가 많다. 이론적으로는 n차 양도소득세까지 매수인이 부담해야 할 수 있다는 뜻이다. 양도소득세 금액을 증여로 처리하는 경우에도 마찬가지다. 결국 완벽하게 매수인이 양도소득세를 부담하도록 하는 것으로 세금 신고를 하는 것이 어렵다는 뜻이다.
이런 점을 고려할 때 다운계약과 손피 거래는 피하는 것이 좋다. 잘못하면 신고하지 않은 양도소득세에 가산세까지 납부해야 할 수 있고 비과세 혜택을 박탈당하는 등 여러 가지 불이익을 받을 수 있다. 특히 분양권 거래는 이른바 ‘떴다방’이라 불리우는 분양권 거래만 전문적으로 하는 중개업소 또는 불법 브로커에 의해 이루어지는 경우가 많기 때문에 분양권 거래시 사전에 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
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