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[이데일리 성선화 기자] 교직원공제회가 홍대 메가박스 멀티플렉스 빌딩에 700억원을 투자한다. 최근 국내 오피스빌딩 등 핵심 투자자산에서 마땅한 투자를 찾기가 힘들자 상가 리테일 등 다양한 투자처로 눈을 돌리는 것으로 풀이된다.
◇전파진흥원 마포사옥 저가 매수, IRR 12% 이상 기대
12일 투자은행(IB)업계에 따르면 교직원공제회(이하 교공)는 옛 홍대 청기와주유소 옆 한국방송통신전파진흥원(이하 KCA) 마포사옥 부지전파진흥권 이전 부지에 개발되는 멀티플렉스(영화 상영관 ·쇼핑센터 ·식당 등을 한 건물 내에 갖춘 복합건물) ‘아일렉스 스퀘어’에 700억원을 투자한다. KCA는 나주 혁신도시로 이전을 위해 송파 본사 매각을 시도했지만 번번이 실패하면서 결국 마포사옥(서울 마포구 동교동 양화로 147)을 대신 팔았다. 매각가는 3.3㎡당 7500만원으로 시세 대비 상당히 저렴한 편이다.
총 개발사업 비용은 약 850억원으로 이중 700억원을 교공이 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)형태로 투자하고 나머지 후순위 대출 80억원은 A저축은행이 담당한다. 개발 이후 3.3㎡당 땅값은 1억1000만~1억2000만원으로 예상된다. 교공은 이번 투자로 연 9% 이상의 배당수익을 내면서 내부환산수익률(IRR) 12% 이상을 기록할 전망이다.
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◇홍대·합정 라인 요지에 메가박스 ‘멀티플렉스’로 개발
아일렉스 스퀘어가 들어설 부지는 대지 1611㎡(4873평), 연면적 약 1만9834㎡(6000평)으로 올해 준공 예정인 롯데L7호텔과 홍대 CGV의 중간에 위치한다. 이달 말부터 착공에 들어갈 예정이며 2년 6개월 뒤 준공될 예정이다. 벌써부터 임차 문의가 들어오면서 메가박스가 7~11층까지 4개층에 대한 15년 선임차 계약을 맺었다. 운용사인 KB자산운용은 바로 인근에 위치한 CGV와 함께 ‘영화관 시너지’ 효과를 낸다는 전략이다.
1층에는 SK 플래그십 스토어, 자라, H&M 등의 젊은 층이 선호하는 브랜드가 입점된다. 3~4층은 영화관의 낙수효과를 기대할 수 있는 F&B로 구성한다는 전략이다. KB자산운용 관계자는 “메가박스, CGV 등 영화관들이 홍대입구역 앞에 몰려 있으며 더 많은 사람들이 몰릴 수 있는 집객 효과를 낼 수 있다”고 설명했다.
특히 홍대입구역과 합정역 라인(홍합라인)으로 투자자들이 몰리면서 준공 시점에는 상권 확대가 기대된다. 맞은 편에 애경 복합쇼핑몰이 건설 중이고 아주산업이 옛 서교호텔을 인수해 재건축 중이다. 최근에는 동교동 삼거리에 있는 사루비아빌딩(옛 린나이 사옥)은 마스타자동차관리에 팔렸다. KB자산운용 관계자는 “중국인 관광객 수요와 젊은 층들의 몰리는 홍합라인 상권은 앞으로도 성장 가능성이 풍부해 높은 임대료 수익을 기대할 수 있다”고 말했다.
