강남 집값에 Supply Shock 닥칠 날 올까

[조선일보 제공]
건교부에 이어 청와대도 아파트 대량 공급에 의해 강남권 주택가격이 급락하는 ‘공급 충격(Supply Shock)’이 발생할 것이라고 경고했다. 건교부에 따르면 향후 5년간 강남·송파·서초구 등 ‘강남 3구’와 그 인접 지역인 송파신도시(4만6000호), 판교신도시(2만9000호) 등에서 약 10만 가구의 주택이 공급된다. 현재 강남 3구의 아파트 총량 24만 가구의 42%에 이르는 엄청난 물량. 재건축 물량도 9만5738가구나 된다. 기존 아파트를 헐어 내고 재건축된다는 점을 감안해도 1만가구 정도는 추가 공급효과가 있다.

◆공급 충격은 급락보다는 장기 조정=건교부는 공사기간을 감안하면 실제 공급 충격이 나타나는 시점은 2010년 이후일 것이라고 전망하고 있다. 그러나 전문가들은 공급 충격이 발생할 경우 급락보다는 장기 가격 조정의 형태가 될 것으로 전망하고 있다. 1980년대 후반 치솟던 집값은 정부의 200만 가구 주택 공급 계획에 따라 분당, 일산 등 5대 신도시의 입주가 이뤄지면서 하락세로 돌아선다. 88년 18.5%, 89년 18.8%, 90년 37.6%로 폭등하던 서울 아파트가격은 91년 4.5% 하락세로 돌아선 후 95년까지 약세가 지속됐다. 건설산업연구원 김선덕 소장은 “정부의 공언대로 10만 가구의 공급이 제대로 이뤄진다면 2010년 이후에는 가격이 서서히 하락, 강남권 주택시장이 소프트랜딩할 것”이라고 말했다.

하지만 정부의 보유세 강화 등으로 인한 ‘수요 충격’ 발생 가능성도 배제할 수 없다. 수요 충격이란 수요자가 급속도로 줄어드는 현상. 김 소장은 “IMF 외환위기처럼 투자 심리가 꽁꽁 얼어붙으면서 수요가 급감할 경우 가격이 급락할 수 있다”며 “정부의 세제 강화로 수요 충격도 배제할 수 없다”고 말했다.


◆‘강남 양극화론’도 제기돼=하지만 공급충격에 대한 반론도 만만치 않다. 우선 대형 평형의 공급이 제한적이라는 점. 송파신도시의 절반 정도가 임대아파트이고 판교신도시도 38평 이상 중대형 평형이 5000가구 정도에 불과하다. 둘째, 60% 이상을 전용면적 25.7평 이하로 짓게 하는 소형평형의무제, 재건축개발이익환수제, 임대아파트의무제 등 그물망 규제로 재건축이 제대로 추진되기 어렵다.

근본적인 문제는 강북과 수도권 등 다른 지역 간의 교육·교통 여건 등 주거 환경 격차. 강남권에 대한 수요는 이미 전국적이다. 강남의 이주자들은 서울 강북, 수도권뿐만 아니라 부산, 광주 등 전국적이다. 스피드뱅크 김광석 팀장은 “일단 집값이 떨어지면 강남권에 진입하겠다는 대기 수요가 많아 공급 충격효과가 크지 않을 수 있다”고 말했다. 공급 충격이 일어날 경우 강남지역 내 양극화현상이 본격화될 것이라는 전망도 나오고 있다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “강남에서도 새 아파트, 대단지, 입지별로 차별화가 본격적으로 진행될 것”이라고 말했다.