대출 막고 보유세 올려도 서울 집값 더 오른다…이유 셋

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[이데일리 김정민 경제전문기자]“여전히 집값이 오를 수밖에 없는 요인들이 있다. 거시 요인과 규제에 의해서 일시적인 변동은 있을 수 있지만 장기적으로 보면 우상향하는 트렌드를 멈추기는 어려울 겁니다.” (김덕례 주택산업연구원 주택연구실장·10월 29일 <2026 한국경제 대전망> 출간 기자간담회)

이재명 정부의 강력한 부동산 대책에도 불구, 수도권 부동산 시장은 내년에도 우상향하는 모습을 보일 것이란 전망이 나왔다. 김덕례 실장은 최근 출간한 ‘2026 한국경제 대전망’(오철·이근 외 경제추격연구소 편저)에서 ‘경기는 나쁜데 집값이 오르는 이유’를 분석했다, 해당 내용을 소개한다.

집 갖고 싶은 무주택 가구 700만…“집값 상승 주요 원인”

김 실장은 한국인들이 다른 나라에 비해 상대적으로 부동산에 대한 집착이 매우 강하다는 점에 주목했다.

글로벌 리서치 회사 입소스(Ipsos)가 발표한 에 따르면 입소스가 세계 주요 30개국을 대상으로 조사한 결과, 내 집 마련을 희망하는 사람의 비중은 30개국 평균 73%인데 비해 한국은 80%로 평균보다 7%p나 높다. 미국은 70%, 영국 71%, 독일 70%다. 일본은 36%로 한국의 절반에도 못 미친다.

“내 집이 없으면 안정감을 못 느끼냐?”는 질문에 한국인은 62%가 동의했다. 영국인은 55%, 미국인 49%, 독일인 45% 순이다. 일본인은 ‘그렇다’는 응답이 36%에 그쳤다.

특히 “부동산 소유에 ‘매우’ 집착하는가?”라는 질문에 동의한 비율이 미국인 25%, 일본인 26%, 독일인 28%, 영국인 30%인데 비해 한국인은 67%에 달했다.

1975년 파리에서 설립된 입소스(Ipsos)는 프랑스에 본사를 둔 글로벌 여론조사·시장조사 기관이다. 닐슨(Nielsen), 칸타(Kantar)와 함께 글로벌 3대 리서치 기관이다. 전 세계 90여 개국에서 활동하고 있다.

국토교통부 조사에서도 비슷한 결과를 보인다. 국토부 주거실태조사(2023년 기준) 결과를 보면 주택 보유의식은 87%에 달한다. 10명 중 9명은 집을 가지고 싶어한다는 의미다. 반면 주택을 보유하고 있는 가구는 60.7%에 그치고 이중 자기 집에 살고 있는 자가보유율은 57.4%에 불과하다.

반면 무주택 가구는 962만 가구에 이른다. 주택 보유 의식 비율(87%)를 적용하면 집을 가지고 싶은 가구가 700만 가구에 달한다.

김 실장은 “시장에 내 집 마련 수요가 여전히 많은 것을 알 수 있다”며 “이러한 이상과 현실의 차이가 주택 시장 불안 및 집값 상승의 주요한 원인으로 작동하고 있다”고 진단했다.

도심에 아파트 소유해야 행복한 한국인

한국인은 갖고 싶은 주택도 다른 나라와 차이가 크다. 한국인이 가장 선호하는 주택 유형은 ‘도심 아파트’다.

입소스 조사에서 한국인이 선호하는 주거지는 ‘도심내 아파트’가 55%, 이어 ‘도심내 단독주택(18%)’, ‘교외지역 단독주택(11%)’, ‘교외지역 아파트(8%)’, ‘농촌지역 단독주택(4%)’ 순이다.

주택유형별 선호비중은 아파트가 63%, 지역별 선호비중은 도심지가 73%로 세계 평균보다 2배 가량 높다. 세계 평균은 단독주택 선호가 64%인데 비해 아파트 선호는 30%에 불과하다.

도심내 주택 선호는 43%인데 비해 교외나 농촌지역 선호가 51%로 더 높다.

김 실장은 “집을 갖고 싶다는 열망, 도심 아파트였으면 좋겠다는 희망, 새로 지어진 집이었으면 좋겠다는 바람 등으로 특정 지역 집값은 계속 오르고 있다”며 “여기에 아파트 키즈로 불리는 MZ세대, 30대의 본격적인 주택시장 진입은 이런 현상을 더욱 가속화시킨다”고 분석했다.

김덕례 ‘글로벌 주택 인식조사가 주는 시사점’에서 재인용

30대·결혼인구는 증가…“2026년 집값 상승 압력 축적”

한국주택학회 이사 69명을 대상으로 한 내년 집값 전망 설문조사에서 응답자중 54%는 “상승할 것”이라고 답했다. “보합세를 보일 것”이란 전망이 30%, 하락 전망은 16%에 그쳤다.

김 실장은 여러 기관에서 내년 경제성장률이 1%대 중후반으로 올해보다 개선될 것으로 전망했다며 이 역시 집값 상승의 원인이 될 수 있다고 진단했다.

반면 금리는 가계부채 증가 부담으로 주택담보대출 금리가 좀처럼 낮아지지 않고 있어 집값 상승에 미치는 영향은 과거만큼 크지 않다고 지적했다. 특히 정부의 강력한 대출 규제 정책으로 단기적 영향은 축소될 수 있다고 봤다.

다만 대출 규제와 같은 수요 억제 정책은 단기적으로 주택 거래를 위축시키고 주택시장 관망세를 이어지게 하지만 과거 노무현, 문재인 정부 시기 대출 규제 정책 효과가 3~6개월에 불과했고 이후 집값이 다시 상승했던 점을 감안할 때 집값 상승 어력은 여전하다고 짚었다.

김 실장은 “금리가 상승세가 아닌 것만으로도 주택 가격은 상승 흐름을 보일 수 있다”고 판단했다.

특히 주택시장 수요 증가와 공급 감소가 주택 가격 상승을 이끌 것으로 봤다.

수요 측면에서 30세 도달인구와 결혼인구 증가가 집값 상승에 영향을 미칠 것으로 전망했다. 문재인 정부 기간(2017~2021년)30세 도달 인구는 연평균 67만명 정도였으나 2022년에는 74만명, 2023년 75만 3000명, 2024년 74만 3000명으로 증가했으며 2025년에는 73만 5000명에 이를 것으로 추산된다.

30세 도달 인구는 2026년 73만 7000명까지 늘어나고, 2027년 71만 6000명, 2028년 70만 2000명으로 2028년까지는 70만명대를 유지할 것으로 전망된다.

결혼건수 또한 2025년 20만건을 상회할 것으로 예상되며, 1인 가구 증가. 이혼 건수 증가 등 사회적 변화가 주택 수요를 부추기면서 짒값 상승에 영향을 미칠 것으란 분석이다.

김 실장은 “인구는 감소하고 있지만 주택 수요 단위인 가구수는 2041년까지 꾸준히 증가할 것”이라며 “외국인 가구와 외국인 주택 매입 증가도 주택시장 수요 증가로 이어져 집값 상승의 원인이 되고 있다”고 설명했다.

주택수요 증가 불구 신규 공급은 오히려 감소

이같은 수요 증가에도 불구 공급은 오히려 감소할 전망이다. 주택 수요를 감안할 때 매년 전국적으로 50만호+a의 주택 공급이 필요하다는 게 김 실장의 진단이다.

반면 금리 상승, 경기부진, 부동산PF 건전성 관리 대책 등으로 2022년부터 착공 및 분양 물량이 크게 감소하기 시작해 2023년부터는 인허가 물량도 43만호 정도로 감소했다. 분양 물량도 20만호 수준으로 줄어든 상태다.

인허가·착공·분량 물량 감소가 준공 물량 감소로 이어지면서 2022년부터 2024년가지 45만호 내외가 준공 공급됐고, 올해는 30만호 수준까지 감소할 전망이다.

인허가 후 주택 공급까지 시차가 아파트는 2~3년, 단독·다가구 등 비아파트는 6개월~1년 정도 걸린다. 그러나 최근 고금리 상황이 지속되는 가운데, 부동산PF 건전성 관리가 강화되면서 자금 조달이 어려워져 공급 지연 현상이 나타나고 있다.

주택 보급률은 수요 대비 공급 부족 여파로 2019년 104.8%(전국)을 정점으로 하락 추세를 보이고 있다. 특히 서울은 2023년 93.6%로 계속 하락하고 있다.

김 실장은 “서울은 품질을 떠나 주택이 양적으로도 부족하다는 의미이자 집값 상승의 원인이기도 하다”고 설명했다.

그는 “공급 부족이 누적된 상황에서 경기 개선과 금리 하락이 예건되는 만큼, 2026년 집값은 서울·수도권 아파트를 중심으로 오를 것”이라고 전망했다.

신간 ‘2026 한국경제 대전망’ 저자들이 29일 서울 중구의 한 음식점에서 출간 기념 간담회를 하고 있다.