[2017 부동산 결산]주택시장 옥죄자 수익형부동산 ‘풍선효과’

[이데일리 김기덕 기자] 올해 수익형 부동산 시장은 완만한 상승세를 이어갔다. 지난 5월 문재인 정부가 집권한 이후 잇따라 쏟아낸 대책이 아파트와 분양 시장에 집중되면서 상대적으로 규제 영향을 덜 받았기 때문으로 분석된다.

부동산114에 따르면 올 들어 전국 오피스텔 매매가격은 1.5% 상승했다. 오피스텔 매맷값은 2015년 0.84%로 상승 전환한 이후 꾸준히 오름세를 이어가고 있다. 특히 올해는 정부가 대출, 세제, 청약 등 전 부문에서 아파트 시장을 옥죄자 안정적인 수익을 창출할 수 있는 오피스텔 시장으로 시중 유동성 자금이 꾸준히 유입된 모습을 보였다.

올해 전국에서 분양한 오피세틀 분양 물량은 7만8690실이다. 최근 2년간 급증한 물량 부담으로 올해는 분양물량은 감소할 것으로 예상됐지만, 부동산 시장 활황세 힘입어 탄력 받은 공급량은 꺾이지 않았다. 전국적으로 크고 작은 단지들이 쏟아져 2002년(12만308실) 이후 15년 만에 분양물량 최대치를 기록했다. 많은 물량이 쏟아진 가운데 성적은 단지 별로 양극화됐다. 올 4분기 분양한 ‘영등포뉴타운꿈에그린’은 단기간 마감되었으며 ‘송도SK뷰센트럴’ 은 평균 51.26대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 반면, 미분양 적체로 할인분양에 나선 곳도 있었다.

수익형 부동산의 또다른 대표주자인 수익형 상가 역시 높은 인기를 끌었다. 국토교통부에 따르면 올 들어 11월까지 상업·업무용 부동산 거래량은 총 34만7047건으로지난 2006년 통계 집계 이래 역대 최고치를 기록했다.

올해 월별 거래량은 △1월 2만3160건 △2월2만5606건 △3월 2만8950건 △4월 2만8816건 △5월 3만1013건 △6월 3만3675건을 △7월 3만6418건 △8월 3만8118건 △9월 3만5547건 △10월 2만8714건 △11월 3만7030건이다. 5월에 3만건을 처음 돌파한 이후 10월에 2만건 대로 하락했다가 한달 만에 다시 3만건 고지를 회복한 것이다.

상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2845만원으로 최근 8년 새 가장 높았다. 상업용지 입찰경쟁 및 낙찰가격이 높아지며 상가 분양가도 동시에 높아졌다. 특히 수도권 유망 택지지구 중심으로 상가 분양이 활발히 진행되며 평균 분양가 상승이 두드러진 것으로 분석된다.

이상혁 상가정보연구소 연구원은 “상업·업무용 부동산 시장은 베이비부머 세대의 은퇴 증가 및 창업 증가 등의 영향으로 임차 및 투자 수요가 모두 활황세에 있다”며 “저금리 기조 속 수익형 부동산 투자 열기, 주택시장 안정화 대책의 풍선효과까지 더해지며 거래량 상승세에 불을 붙인 것으로 보인다”고 말했다.

오피스텔 연도별 입주물량 추이

다만 내년에는 수익형 부동산 시장의 위축이 불가피할 것으로 전망된다. 오피스텔 시장은 올해 보다 약 46% 증가한 7만2666실이 집들이를 시작해 물량 부담에 따른 입주폭탄우려가 커지고 있다. 또 내년부터 오피스텔 시장도 전매제한 및 거주자 우선분양 확대, 인터넷 분양 의무화 등 규제 영향을 적용받게 된다.

상가시장 역시 내년 3월부터 이자상환비율(RTI)이 적용된다. 이 규제는 부동산 임대사업자가 사업자 대출을 받을 경우 임대수익 이자상환비율(RTI)을 산출해 대출의 적정성 여부를 심사하는 것이다. 지난해 말 기준 부동산임대업 대출액이 140조4000억원으로 전체 자영업자 대출금액 중 가장 큰 비중(26.9%)을 차지한다. RTI 도입이 가계부채 건전성 차원에서 바람직하다는 의견과 부동산 투자여건을 지나치게 악화시킬 수 있다는 우려가 대립하는 상황이다.