`민간 아파트도 분양가 상한제` 집값 안정 효과는?

[이데일리 윤진섭기자] 민간부문에 대한 분양가 상한제가 늦어도 2008년부터 다시 도입된다. 분양가 상한제의 민간아파트 확대는 1999년 1월 분양가 자율화 시행 이후 8년만에 부활하는 것으로 민간 건설업체들의 폭리를 막아 주택시장을 안정시키기 위한 고육책으로 풀이된다.

공공택지에서 적용되고 있는 분양가 상한제가 민간부문에도 적용되면 천정부지로 치솟던 분양가는 일단 진정될 것이란 게 시장 전문가들의 견해다.

반면 분양가 상한제는 '공급 위축'을 불러올 수도 있어 오히려 집값이 더 불안해 질 수 있다는 지적도 나오고 있다. 집값의 60%를 넘어선 땅값 인하가 제대로 이뤄지지 않은 상태에서 건축비 제한만 이뤄질 경우 주택품질 떨어질 수 있다는 의견도 나오고 있다.

◇ 건축비 상한선 정한 뒤 적정 이윤 더해 결정

아파트 분양가는 1999년 1월 전국의 모든 아파트에 대한 자율화가 시행되면서 건설업체가 투입비용에다 적정이윤을 보태 결정했다.

판교 등 공공택지의 경우는 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비용 등 7개항목의 원가공개와 함께 분양가 상한제가 적용됐다.

적용 방식은 아직 확정되지 않았지만 분양가 검증위원회가 분양원가에다 적정이윤을 덧붙여 상한선을 정하고 건설업체들이 이에 맞추도록 행정 지도해 나가는 방안이 유력하다.

분양가 상한제와 함께 마이너스옵션제 도입도 결정됐다. 마이너스옵션제는 골조만 시공하고 내부 마감을 하지 않는 것으로 마감재 선택은 입주자들의 몫으로 남겨두는 것이다.
◇ "분양가 20-30% 인하 효과" vs "땅값 인하 없이 효과 없다"

분양가 상한제 도입과 관련해 업계 전문가들은 어느 정도의 인하 효과를 거둘 수 있다는 견해다. 민간아파트에 분양가 상한제가 적용되면 분양가는 지금보다 20∼30% 떨어질 것이라는게 대체적인 분석이다.

대한주택공사 박헌주 원장은 "그동안 분양가가 너무 올라 주택시장에 부담이 돼 왔다"며 "시장경제논리에는 벗어나지만 건축비가 줄면 분양가도 낮아져 시장 가격을 안정시키는 효과가 있을 것"이라고 말했다.

그러나 분양가 인하효과가 미미할 것이라는 지적도 적지 않다. 서울·수도권 분양가의 50∼60%가 땅값이기 때문에 땅값을 잡지 않고서는 분양가 인하효과는 크지 않을 것이라는 설명이다.

주택시장 안정 효과도 의문시된다. 스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 "민간아파트까지 분양가 상한제를 적용하면 장기적으로 공급이 줄어들 것은 불을 보듯 뻔하다"며 "이번 대책은 공급 축소, 주택 부족, 집값 상승으로 이어지는 악순환을 야기할 수 있다"고 우려했다.

A건설 관계자는 “분양가 상한제가 시행될 경우 수익이 확실하지 않은 프로젝트는 무조건 기피할 것”이라며 “아파트까지 원가공개나 다름없는 상한제를 적용하면 누가 사업을 하겠느냐”아로 말했다.