"규제 소나기 피하자" 강남 재건축, 분양 서두르거나 늦추거나

[이데일리 성문재 기자] 정부가 집값 안정을 위해 신규 공급 아파트의 분양가를 주변 시세보다 낮게 책정하라고 압박하고 나서면서 서울 재건축 단지들이 분양을 서두르거나 아예 늦추는 사례가 잇따르고 있다. 정부의 의지가 워낙 강력한데다 자칫하다가는 분양가 상한제라는 직접적인 규제를 적용받을 수 있다고 판단했기 때문이다.

◇“분양가 상한제 적용 피하자” 개포시영·신반포6차 서둘러 분양

4일 업계에 따르면 삼성물산(028260)이 서울 강남구 개포동 개포시영아파트를 재건축해 짓는 ‘래미안강남포레스트’는 지난 1일 주택도시보증공사(HUG)와 사전협의를 끝내고 최종 분양보증서를 발급받았다. 일반분양가는 3.3㎡당 평균 4244만원으로 확정됐다. 최고 분양가는 3.3㎡당 4480만원(전용면적 102㎡)이다. 삼성물산은 오는 8일 서울 문정동 삼성래미안갤러리에서 아파트 모델하우스를 열고 본격 분양에 나설 예정이다.

이승희 개포시영아파트 재건축 조합장은 “8·2 부동산 대책 이후 급박하게 진행되는 업무들로 하루도 쉴 틈이 없다”며 “오는 7일 일반분양 승인 및 공고를 목표로 분양사업을 차질없이 진행 중”이라고 말했다.

조합 측은 8·2 대책 발표 전만 해도 분양 시점을 오는 9월 말로 잡고 다소 느긋한 상황이었다. 그러나 대책 발표 이후 정부가 분양가 상한제 카드를 만지작거리고 나서자 일부 조합원들이 뭉쳐 조합에 분양 시점을 앞당겨야 한다고 요구하고 나섰다. 분양가 상한제 적용 시 계획했던 수준보다 낮은 분양가로 일반분양해야 한다는 우려 때문이다. 조합 자료를 기준으로 3.3㎡당 분양가가 300만원 낮아질 경우 조합원 1가구당 1000만원 정도 부담금이 높아지는 것으로 추산된다.

이 아파트 재건축 조합원 A씨는 “작년으로 예정했던 분양 일정이 늦춰지면서 조합원들이 가구당 약 500만원 가량의 연체료도 부담하게 됐다”며 “분양가 상한제까지 적용되면 조합원들의 부담이 너무 커진다”고 말했다.

지난 1일 모델하우스 문을 연 ‘신반포 센트럴자이’(잠원동 신반포 한신6차 재건축 단지)는 당초 조합 측이 예상한 수준보다 3.3㎡당 350만~450만원 낮은 4250만원에 분양가를 확정했다. 분양승인을 내주는 HUG가 분양가를 주변 시세보다 낮추라고 압박한 결과다. 일반분양 물량의 분양가가 낮아지면서 조합원들이 부담해야 하는 금액은 가구당 2000만~3000만원 늘어났다.

인근 아파트 ‘아크로 리버파크’의 3.3㎡당 시세(6200만원) 등을 감안하면 분양 시점이 늦어지더라도 조합이 HUG와 추가 협의에 나설 이유가 충분해 보였지만 조합의 선택은 달랐다. 신반포 한신6차는 이미 관리처분인가 신청을 마쳤기 때문에 내년부터 시행될 재건축 초과이익 환수제와도 무관하다. 조합 측은 오히려 하루빨리 분양을 진행하는 것이 낫다고 판단하고 대의원들을 동원해 조합원들을 설득했다.

신반포 센트럴자이 조합원 대의원 B씨는 “HUG에서 분양가를 낮추라고 압박이 와서 조합 입장에서 고민이 많았다”며 “조합이 분양가 조정을 받아들인 것은 분양가 상한제 우려 때문이다. 정부가 강력한 부동산 대책을 내놓은 상황에서 분양가를 놓고 줄다리기 하다 보면 분양가 상한제 적용을 받을지도 모른다는 내부적 판단이 있었다”고 말했다.

◇“제값 받자” 재건축 ‘후분양’ 바람 불까

반포동 신반포15차 재건축 단지는 아예 분양 시기를 늦추는 방안을 검토 중이다. 롯데건설과 치열한 시공 수주 경쟁을 벌이고 있는 대우건설(047040)이 조합에게 일반분양 물량에 대해 후분양 카드를 제안했기 때문이다.

롯데건설 역시 조합 측에 후분양제를 약속했다. 향후 아파트 입주 시점에 시세가 지금보다 오른다면 후분양 카드는 조합원들의 이익 향상에 도움이 될 수 있다. 분양가 책정을 두고 HUG와의 불필요한 신경전도 피할 수 있다. 조합 측은 시공사 선정 후 조합원 의견을 수렴해 후분양제 실시 여부를 결정할 예정이다.

공사비만 2조 6000억원이 넘는 재건축 대장주 반포주공1단지는 지난달 24일 재건축 조합장 및 임원 선거를 실시한 결과 이변 없이 오득천 조합장이 상대 후보를 큰 표차로 누르고 연임에 성공했다. 연내 관리처분인가를 신청해야 재건축 초과이익 환수제 적용을 피할 수 있기 때문에 조합원 대부분이 기존 조합장에 일을 계속 맡겨야 한다고 판단한 것이다.

조합은 이달 28일 조합원 총회에서 시공사를 선정할 예정이다. 3년 전부터 태스크포스(TF)를 꾸려 조합과 접촉하며 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 사업에 공을 들여온 GS건설(006360)과 강남 재건축 사업에 본격적으로 발을 들인 현대건설(000720)이 시공 수주를 위해 사활을 걸고 맞붙고 있다. 반포동 B공인 관계자는 “반포주공1단지 조합원들의 통일된 목표는 재건축 초과이익 환수제 적용을 피하는 것”이라며 “기존 조합장이 연임에 성공한 만큼 차질없이 연내 관리처분인가 신청이 가능할 것”이라고 말했다.