용산 1만가구 확대에 학교용지 ‘발목’…공급계획 흔들리나

[이데일리 이다원 기자] 서울 용산국제업무지구 주택 공급 확대가 학교용지 확보 문제에 가로막히며 사업 추진의 최대 변수로 부상하고 있다. 기존 6000가구에서 1만가구로 공급 규모가 늘어나면서 학생 수 증가가 불가피해지자, 정부가 고층 빌딩에 학교를 넣는 ‘도시형 캠퍼스’까지 검토하는 상황이다.

서울 용산국제업무지구 부지.(사진=연합뉴스)

29일 부동산 업계에 따르면 용산 일대에서 검토 중인 학교용지 후보지 상당수는 현실적인 제약으로 활용이 쉽지 않은 상황이다. 가용 부지 자체가 제한적인 데다 일부 후보지는 입지 조건이 부적합하거나 개발계획 변경이 필요해 사업 지연 가능성이 제기된다. 민간 정비사업을 통해 확보하는 부지도 시점이 불확실해 전체 개발 일정과 맞지 않는 한계가 있다는 지적이다.

용산 국제업무지구는 서울시 용산구 옛 철도정비창 부지 약 46만㎡에 업무·주거·상업 기능을 결합한 복합도시를 조성하는 사업이다. 이곳에 들어갈 주택 공급 물량을 놓고 국토부와 서울시가 이견을 보이고 있는데, 대표 요인이 바로 학교다.

국토부는 지난 1월 29일 도심 주택공급 방안을 발표하며 이 일대에 1만가구 공급 계획을 제시했다. 당초 서울시가 계획한 6000가구보다 4000명이나 많다. 이에 시는 ‘수용 시설에 한계가 있다’고 반발하고 있다. 만약 학교 문제를 해결하더라도 주택을 8000가구 수준에서 공급하는 게 적당하다는 입장이다.

이미 용산 현장에서는 주택 공급 확대에 따른 교육 여건 문제가 대두하고 있다. 인근 학교는 이미 수용 여력이 충분하지 않은 ‘과밀 학급’ 상태이고, 일부 지역은 통학 거리가 크게 길어지는 등 문제가 발생하고 있다는 것이다. 만약 주택 공급 시점에 맞춰 학교 신설이 이뤄지지 않는다면 학생 배치와 통학 환경이 동시에 악화할 수 있다는 지적이 나오는 이유다.

학교 용지를 찾지 못해 주택 공급이 좌초하게 생긴 만큼 국토부는 대안으로 ‘도시형 캠퍼스’ 도입까지 검토 중이다. 건물 내에 학교를 포함하는 입체복합개발 방식으로, 용산 국제업무지구 내 오피스 등 빌딩 일부 층에 초등학교를 배치하는 형태다. 기존 학교용지 확보 방식이 사실상 한계에 부딪히자 새로운 공급 구조를 모색하는 셈으로, 정부는 도시형캠퍼스법 적용 가능성까지 함께 저울질하는 것으로 알려졌다.

정부는 일본 도쿄 45층 규모 빌딩 저층부에 초등학교를 넣은 ‘주오구립 조토 초등학교’ 사례를 벤치마킹한다는 구상이다. 초고층 빌딩 내부에 학교를 입주시키면서 부지 확보가 어려운 도심지에 교육 인프라를 유지할 수 있는 유력한 대안으로 꼽히기 때문이다. 특히 서울시교육청은 학령인구 감소와 도심 개발 특성에 맞춰 2023년부터 본격적으로 ‘도시형 캠퍼스’ 모델을 발표하고 추진해 온 것으로 알려졌다.

하지만 건물 내 학교 도입을 두고 교육 환경 저하에 대한 우려도 적지 않다. 일반 학교는 운동장과 충분한 일조·통풍, 외부와 분리된 통학 동선을 전제로 설계한다. 하지만 고층빌딩으로 대표되는 업무·상업시설과 결합된 구조에서는 운동장은커녕 일조량 등 기본 조건도 확보하기 어려울 수 있다는 지적이 제기됐다.

특히 복합건물 내부에 학교를 배치할 경우 학생 이동이 엘리베이터 등에 의존하게 되고 야외 활동 공간 확보에도 제약이 따를 수 있다. 화재 등 비상 상황 발생 시 대피 동선이 일반 이용객과 겹칠 가능성이 있어 안전 관리 부담이 커질 수 있다는 이야기도 나온다.

이 때문에 학부모를 중심으로 교육 환경과 안전성을 둘러싼 우려가 확산될 수 있다는 전망이 나온다. 학부모들 사이에서는 “초등학생을 상업·업무시설과 같은 건물에서 생활하게 하는 것이 적절하냐”는 근본적인 우려도 커지고 있다.

전문가들은 공급 규모 조정과 기반시설 확보를 병행해야 한다고 강조한다. 송승현 도시와경제 대표는 “현실적으로 도입은 가능하겠지만 일반 학부모 입장에서는 운동장 부족이나 주변 업무·상업시설 환경 등을 고려할 때 부담으로 작용할 수 있다”며 “학교를 건물 안으로 넣는 방식은 선호도 측면에서 한계가 있을 것”이라고 말했다.

그러면서 “주택 공급을 늘리면 그에 맞는 학교용지도 함께 확보해야 하는데 목표 물량을 맞추기 위해 특정 지역에 과도하게 공급을 밀어 넣는 방식은 문제가 될 수 있으므로 결국 기반시설 확보가 지연되면 주택 공급 속도도 늦어질 수밖에 없다”며 “기존 계획을 유지하거나 수용 가능한 범위 내에서 타협점을 찾는 것이 현실적인 해법”이라고 했다.

국토부는 다양한 대안을 열어두고 검토를 이어간다는 입장이다. 국토부 측은 학교 부지 확보가 쉽지 않은 상황에서 여러 입지와 형태를 포함한 방안을 놓고 검토하고 있으며 교육청 및 서울시와 협의해 통학 여건과 교육 환경을 최우선으로 고려한 최적의 대안을 마련할 방침이라고 설명했다.