[오은석의 부동산 재테크]청약·매매·전세 '트리플 경고등'

[오은석의 부동산 재테크] 금융결제원 자료에 따르면 1순위 분양 마감률이 2017년 2월 저점을 찍고 3월들어 가파르게 상승한 모습을 보이고 있다. 최근 3월 청약을 했던 해운대 롯데캐슬 스타는 57.9대 1의 경쟁률을 기록했고, 그 뒤를 이어 평택의 고덕 파라곤이 49.4대 1을 기록했다. 이러한 수치를 보고 부동산 시장이 살아나는 것이 아니냐고 예측하는 일부 전문가들도 있다.

11.3대책 이후 직격탄을 맞았던 분양시장이 되살아나면서 재고아파트 시장도 다시 반등할 것이라는 기대감도 일부 지역에서는 나타나고 있다.



그러나 높은 경쟁률만 보고 인기가 높다고 판단하여 무작정 청약에 따라 나서는 것은 주의해야할 필요가 있다. 청약경쟁률은 지금의 시장 분위기를 반영한 결과이며, 실제 입주 시기인 2년~3년 뒤 부동산 시장 상황이 지금과 180도 달라질 수 있기 때문이다.

전국적으로 2017년부터 2019년까지 공급물량이 많아 일부 지역에서는 과잉공급도 우려되고 있다. 분양 받은 지역이 추후에 지속적으로 공급계획이 있다면 입주 시기에 가격이 조정될 가능성이 크며, 프리미엄을 안고 인수한 분양권은 마이너스가 되어 손실을 볼 수도 있다.

아무리 큰 호재가 있더라도 과잉공급 물량이라는 악재가 이를 덮을 수 있기 때문에 청약을 하기 전 향후 2~3년 동안 입주물량이 어느 정도이고, 연평균적으로 소화할 수 있는 입주물량보다 많은지 여부를 반드시 확인하는 것이 중요하다.

분양 뿐만 아니라 재고 아파트를 매수하는 경우에도 그 지역에 공급될 아파트 물량이 얼마나 되는지 파악해보는 것은 필수다. 특히 과거 갭투자로 인해 투자자들이 많이 들어온 지역 중에 거래량이 줄어들고 매매가격의 상승폭이 하락한다면 투자자들도 전세만기가 된 물건을 하나씩 내놓게 되면서 매매물량이 증가하고 매매가격이 하락할 수 있다.

따라서 투자자가 과거 많이 들어왔는지 여부를 부동산을 통해 확인하고 물량이 증가하고 있는지 여부를 파악하는 것도 신규물량을 체크하는 것 못지않게 중요하다.

실거주자 입장에서는 그 지역에 오랫동안 거주할 목적이고, 그 지역에 개발호재나 교통호재, 인프라 확충 등 계속해서 발전 할 가능성이 높다고 판단된다면 장기적인 안목에서 재고아파트를 매수하거나 신규아파트를 분양받는 것은 좋은 선택일 수는 있으나, 단기 시세차익 목적이거나 무리한 대출을 받아야 할 경우라면 상승장의 끝자락에 있는 지역이 증가하고 있는 상황에서 조금 더 신중해질 필요가 있다.

최근 청약경쟁률이 높은 지역 중 일부 지역은 향후 2년간 공급물량이 많아 미분양이 늘어날 가능성이 높다. 주택도시보증공사(http://www.khug.or.kr/index.jsp)에서는 매달 말일 경에 전국 아파트를 대상으로 미분양관리지역을 발표하고 있으며 현재 7차까지 발표되었다.

미분양 주택 수가 500가구 이상인 시·군·구 중

①미분양 증가(최근 3개월간 전월보다 미분양 가구수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역)

②미분양 해소 저조(당월 미분양 가구수가 1년간 월평균 미분양 가구 수의 2배 이상인 지역) ③미분양 우려

④모니터링 필요 중 하나에 해당하는 지역을 미분양관리지역으로 지정한다.

이들 지역의 경우 공급물량 과잉으로 인해 미분양이 될 우려가 있는 지역들이기 때문에 사전에 반드시 체크하는 것이 좋다.

올해와 내년에 공급물량이 크게 늘어난다고 해서 내년 부동산 시장 하락기를 대비해 실거주자가 매매 대신 전세를 택하는 것 또한 능사는 아니다. 내년부터 쏟아지는 공급물량 영향으로 전셋값이 하락하면 흔히 더 싼 전세로 갈아타면 된다고 생각하지만, 2011년~2013년처럼 전세값 하락으로 보증금을 회수하지 못할 위험 또한 함께 높아질 수 있기 때문이다.

따라서 본인이 전세로 거주하고자 하는 지역의 전세시세표를 확인하고 최근 4년 이내에 전세가가 급등한 지역으로 입주물량이 2년 이내에 많이 몰려 있다면 반드시 보증보험 등 안전장치를 하고 전세로 거주하는 것이 좋다.

앞으로 공급물량이 많아지고 미분양물건이 증가하게 되면 경매시장으로 유입된 물건도 증가할 것이다. 입지와 가격 등을 따져 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 경매를 적극적으로 활용하는 것도 하나의 방법이다.

부동산 흐름에 대한 충분한 이해와 공부 그리고 분석 없이 ‘남이 하니까 나도 한다’라는 맹목적이고 그릇된 사고로 잃지 않아야 할 소중한 자산을 잃고 후회하는 우를 범하지 않길 바란다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 7만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.