[안수남의 절세 비법]일시적 1세대2주택 양도세 비과세는?

[안수남 세무법인 다솔 대표세무사] 부동산 규제를 받는 ‘조정대상지역’으로 지정되면 과세가 강화된다. 그 중에 하나가 ‘일시적 1세대2주택 비과세 요건’이다. 이는 종전 주택이 있는 사항에서 신규주택을 취득하고 그로부터 일정한 기한 내에 종전 주택을 양도하면 세법상 비과세 혜택을 부여하는 것을 말한다. 일시적 1세대2주택 비과세 규정과 관련해 일반 납세자들이 혼란스러워 하는 부분을 정리해 본다.

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사

현행 비과세 요건은 ①종전 주택을 취득한 날로부터 1년이 지나서 신규주택을 취득할 것 ②양도하는 주택은 비과세 요건을 갖출 것 (2년 보유요건·조정대상지역인 경우에는 2년 거주요건 ③종전주택을 신규주택 취득일로 부터 3년 이내에 양도할 것 등이다. 이를 모두 충족해야 한다.

다만 ③번의 내용은 2018년 9월 13일 대책과 2019년 12월 16일 대책을 통해 변경돼 요건을 따져봐야 한다. 신규 주택을 조정대상지역에서 취득한 경우 그 당시 종전주택이 조정대상지역에 있는 경우에는 3년 이내 양도기한이 아래와 같이 변경된다.

2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이 신규 주택을 취득한 경우 종전주택 양도기한은 신규주택 취득일로부터 2년이다. 2019년 12월 17일 이후 신규 주택을 취득한 경우는 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고 1년 이내에 신규주택으로 이사를 가야 한다. 신규주택 취득일 현재 임차인이 거주하고 있을 경우 2년을 한도로 계약기간 종료일까지 이사·양도기한이 연장된다.

일시적 1세대2주택 비과세 특례에서 종전주택의 양도기한은 원칙적으로 신규주택 취득일로부터 3년인데 2년이나 1년으로 단축되는 경우는 두 가지 요건에 모두 해당돼야 한다.

첫째는 신규주택을 2018년 9월 14일 이후 취득한 경우에 한한다. 따라서 신규주택을 2018년 9월 13일 이전에 취득한 경우는 양도기한이 3년이므로 조정대상지역에 소재 여부를 따질 필요가 없다.

둘째로 2018년 9월 14일 이후 신규주택을 취득한 경우이다. 이때, 신규주택 취득 당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 소재하는 경우 3년의 양도기한이 아니라 2년 또는 1년이다.

‘신규주택 취득 당시’의 의미는 신축주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 계약하고 계약금을 지급한 사실이 입증될 경우에는 계약일을 말한다. 따라서 신규주택 계약일에는 그 주택 소재지가 비조정지역이었는데 잔금일에 조정지역으로 지정된 경우에는 양도기한은 3년이다.

양도기한의 판단요령은 다음은 같다. 먼저 신규주택(조합원입주권·분양권) 취득을 위한 계약체결일에 계약금 지급사실 입증이 가능한지 확인한다. 계약금을 지급한 사실이 금융증빙에 의해 객관적으로 입증되거나 주택거래신고 또는 신규분양한 건설회사 분양계약서 등 증빙에 의해 확인된는 경우에는 계약금 지급사실이 입증되었다고 볼 수 있다.

또 계약체결일이 언제인지 확인한다. 2018년 9월 13일 이전인 경우에는 양도기한이 3년이다.

2018년 9월 14일 이후인 경우에는 계약체결일 현재 종전주택·신규주택 모두 조정대상지역 해당여부를 확인한다. 종전과 신규 두 주택이 모두 조정대상 지역일 경우 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 계약을 체결한 경우 양도기한 2년이다. 2019년 12월 17 일이후 계약 체결일은 1년 이내 이사·양도한 경우다. 단 임차인이 있을 경우 계약기한까지 연장한다.