[대박땅꾼의 땅스토리]인구가 늘어나는 지역을 노려라

[전은규 대박땅꾼Lab 소장] 부동산 투자에 있어 인구가 증가하는 지역에 투자하는 것은 당연하다. 토지 투자에서도 마찬가지다. 인구가 증가하면, 기반시설이 갖춰지면서 그 지역의 주거와 상권이 활발해진다.

부동산에서 가장 먼저 오르는 것이 땅인 것을 감안하면, 인구 증가 지역에 투자하라는 원칙은 무시 못 할 원칙이다. 많은 투자자들이 인구가 집중돼 있는 수도권을 중심으로 투자하려는 경향도 사람들이 몰려 있고 계속 인구가 유입되고 있기 때문이다.

하지만 많은 투자자들이 이것을 간과하는 것 같다. 인구가 빠져나가는 지역, 인구가 정체돼 있는 지역, 공급이 수요보다 과다한 지역 등지에 투자해 골머리를 앓고 있는 것을 보면 말이다.

해당 지역의 인구 현황은 해당 시·군 홈페이지에 들어가면 자세히 나와있다. 최근 몇 년간 인구 증가·감소 현황까지 나와 있다. 초보 투자자들은 입지만 보거나 개발 호재만 보고 덜컥 땅을 사지 말고, 해당 홈페이지에 가서 최근 3~5년간 인구 증감 추세를 살펴보는 것이 중요하다.

도시 성장에는 ‘신생기-성장기-성숙기-쇠퇴기’의 4단계 사이클이 있다. 토지 투자자들은 관심 있는 지역이 어느 단계에 있는지 구분하는 것이 중요하다. 토지 투자로 지가 상승을 기대하려면 쇠퇴기에 접어들었던 지역이 도심 재개발로 인해 ‘신생기’로 들어가거나, 도시가 성장하는 ‘성장기’ 도시에 투자하는 것이 좋다. 신생기나 성장기에 접어든 지역이나 도시가 성숙기나 쇠퇴기에 접어든 도시·지역보다 인구 증가 속도도 가파르다. 단연, 성숙기 또는 쇠퇴기에 접어든 도시나 지역은 상대적으로 지가 상승률이 높지 않아 수익이 낮다.

신생기에 있는 지역들은 현재 뉴타운·재개발 지역을 들 수 있겠고, 신도시 등도 예를 들 수 있다. 특히 신도시 개발 단계에 따라 투자 방법이 있다.

신도시 조성 초기 단계는 건자재, 식자재 등이 공급되어야 한다. 때문에 회사들이 신도시 주변으로 창고를 짓게 된다. 이에 맞춰 토지 투자자들은 창고 용도로 쓸 만한 토지를 매입했다가 적절한 시기에 창고 부지를 찾는 기업이나 개인에게 되팔아 시세 차익을 얻을 수 있다.

신도시가 기반시설이 어느 정도 갖춰지고 상권 주거지역 등 도심 형성 단계에 접어들면 인구가 급격히 유입하게 된다. 이 때 신도시 내 그 주변으로 식당·숙박시설·유원지 등 위락시설이 들어서기 마련이다. 투자자들은 신도시 인근 저수지 주변 또는 교차로 코너자리 등 목 좋은 곳의 땅을 매입해 놓으면, 신도시가 개발됨에 따라 지가가 동반 상승하는 효과를 기대할 수 있다.

또 성장기에 접어든 도시들은 군이었던 지역이 인구 증가로 시로 승격할 가능성이 있는 지역이거나, 산업단지가 조성되는 지역 또는 대기업이 유치되는 지역 등이라고 할 수 있다. 현행 지방자치법상 시 승격 요건은 인구 2만명 이상 읍 2곳을 포함해 인구가 5만명 이상이면서 전체 인구가 15만명을 넘거나, 15만명을 채우지 못하더라도 인구 5만명 이상 읍 1곳이면 가능하다.

필자가 지켜봤던 지역 중 3곳이 바로 당진과 인천, 그리고 새만금이다.

당진은 지난 2004년 이후 꾸준히 인구 증가세를 보여왔고 2012년에 당진시로 승격했다. 현재 당진의 인구는 총 16만6136명이다. 인천 또한 인구가 계속 증가하고 있다. 지난 2005년 당시 263만2178명이었지만, 꾸준히 증가해 2020년 현재 295만972명이다. 필자가 강조한 것을 토대로 성공적인 투자를 하기 위해서는 투자할 지역의 홈페이지를 확인해 인구 증감 추세를 파악하고, 해당 지역의 호재에 대해 공부한 뒤 투자하는 것을 권장한다.

마지막으로 군에서 시로 승격될 지역이 새만금 내 부안군이다 .아직 10만명이 채안되기 때문에 시 승격까지는 시간이 걸릴 것으로 예상되지만, 새만금 개발이 빨라질수록 단축될 것이다. 부안군청만 가더라도 청사를 시청 규모 만큼 크게 지어놓았다. 이는 시 승격을 준비한다는 의미이다. 시 승격이 된다고하면 기존 농지를 풀어 주거지역으로 편입시키고, 인구 증가 속도가 빨라지기 때문에 많은 군 단위 지자체들이 시 승격을 위해 노력을 하고 있다.