[대박땅꾼의 땅스토리]2019 표준지공시지가와 토지투자

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 국토부에서는 2019표준지공시지가를 발표했다. 그리고 즉각적으로 각 언론과 사람들은 이에 대한 문제점으로 반발하는 양상이다. 이를 이야기하기 위해서는 표준지공시지가란 무엇인지를 알아야겠다.

표준지공시지가에서 ‘표준지’는 전국의 공시대상 토지(3309만 필지) 중에서 대표적인 몇몇 토지(50만필지)만을 개별토지의 가격산정이나 감정평가를 위해 선정한다.

즉, 표준지공시지가 상승은 세 부담으로 연결되기 때문에 온 나라가 들썩이는 것이다. 실제로 대한민국에서 가장 땅값이 비싸다고 알려진 명동의 네이처리퍼블릭 매장은 공시지가가 2018년 154억5709만원이었으며, 올해는 309억8190만원으로 2배가량 오른 것으로 확인됐다. 이에 대한 세금은 약 50%가 오른 1억2000만원 가량이라하니 실로 ‘억소리’가 난다.

그렇다면, 부동산재테크의 블루오션이던 토지투자도 막혀버린 걸까?

그렇다고 볼 수는 없다. 뉴스의 자극적인 머리말에 덜컥 심장이 내려앉는 사람들도 많겠지만, 그 속을 들여다보면 큰 영향을 끼치지는 않으리라는 것이 필자의 의견이다. 이유는 표준지공시지가 상승은 앞선 사례에서도 알 수 있듯이 원래 시세와 격차가 매우 큰 고가토지 중심이다. 실제 시세와 공시지가의 차이가 많이 나는 대표적인 지역의 공시지가를 상승시키는 것이다. 그래서 대부분 변동률이 높은 곳은 중심상업지나, 대형상업·업무용 건물 등이 있는 고가토지가 중심이 된다. 이 수치는 전체 토지의 0.4% 정도밖에는 되지 않는다. 나머지 일반토지는 99.6%의 변동률은 7% 정도에 해당하니 말이다.

이 변동률이 7%라도 올랐으니 걱정스럽겠지만, 7%가 넘는 지역도 대부분 서울, 부산, 광주, 제주와 같은 유명 토지가격 상승지역들이다. 이들 지역을 제외하고서는 변동률이 평균 미만으로 상승했다. 즉, 갑작스러운 세금폭탄을 만날 정도로 큰 수치로 오르지 않았다는 뜻이다.

토지투자를 하는 사람들에게 가장 민감한 문제는 ‘세금 문제’임을 필자는 잘 알고 있다. 하지만 2018년에도 표준지공시지가는 올랐다. 영원히 같은 가격일 수는 없다. 오르는 것이 당연한 문제이기 때문에 ‘표준지공시지가가 올라서 망했다’고 말하기에는 하나만 알고, 둘은 미처 생각하지 못하지는 않았을까 싶다.

게다가 이번 표준지공시지가 상승으로 토지투자의 문까지 좁아지느냐는 질문에는 ‘아니’라고 밖에는 생각할 수 없다. 최근 가장 큰 이슈 중에 한가지가 ‘예비타당성조사 면제(예타면제)’였던 점을 기억해보자. 전국에 크고 작은 도로가 생기고, 철도가 생기는 등의 SOC(사회간접자본)사업이 예타면제가 됐다. 또, 지난해에는 3기 신도시 개발로 올해 토지보상 22조원이 책정되어 있다. 토지시장에서 이런 호재는 공시지가상승을 충분히 감안하고서라도 놓칠 수 없는 기회다.

단, 영리한 구상은 필요하다. 소액투자로 할 수 있는 저평가된 땅을 선점하는 경쟁은 치열해질 것이다. 그럴수록 발품을 팔며 내 발이 아파야 하는 건 당연지사. 구더기 무서워 장을 못 담는 일만 없다면 아직 토지투자는 주택규제로 가득한 부동산 시장에서 충분히 투자가치 있는 상품임은 분명하다.