'분양가 이하' 매물도 거래 꽁꽁..'겨울왕국' 파주 운정신도시

그래픽= 이서윤 기자

[이데일리 김기덕 기자] 서울 도심에서 강변북로나 제2자유로를 타고 장월IC 또는 문발IC를 빠져 나오면 커다란 아파트 숲이 눈 앞에 펼쳐진다. 바로 수도권 서북부 지역의 최대 신도시로 꼽히는 경기도 파주 운정신도시다. 이 곳은 수도권광역급행철도(GTX) A노선(파주~삼성~동탄) 및 지하철 3호선 연장선 추진 등 메머드급 개발 호재에 힘입어 최근 수도권 부동산시장의 ‘핫 플레이스’로 떠올랐다. 그런데 막상 운정신도시 주택시장을 들여다보면 알려진 것과 전혀 딴 판이다. 최근 2년여 만에 공급된 새 아파트 단지들은 분양 때마다 수만 명의 인파가 몰렸지만, 실제 계약으로 이어지지 않아 여전히 수십여 가구가 주인을 찾지 못하고 있다. 글로벌 금융위기 직전인 2006~2007년 공급된 아파트들은 여전히 시세가 분양가를 밑돌고 있고 거래마저 뚝 끊긴 상태다.

2007년 아파트 분양을 받은 한 아파트 입주민은 “개발 호재가 많다고 하지만 아직 먼 미래 얘기일 뿐”이라며 “(그동안 대출 이자 비용 등을 감수하고) 집을 팔려고 해도 당장 매기가 없어 어쩌지 못하는 상황”이라고 푸념했다.

◇GTX 기대감 높다지만… 분양계약 미달 ‘속출’

운정신도시는 파주시 와동·야당·목동동 일대에 조성하는 경기 북부 최대 규모의 신도시로 2003년 개발 당시부터 큰 주목을 받았다. 총 면적이 1650만㎡로 인근 일산신도시(1570만㎡)보다 규모가 크다. 운정1· 2지구(954만9000㎡)는 2014년 조성을 완료했고, 3지구는 올해 말 분양 완료를 목표로 공사가 진행 중이다. 하지만 아직 개발 초기 단계라 주변 상권이나 인프라는 부족한 수준이다.

이 지역은 과거 주택 공급이 몰린 상황에서 2008년 글로벌 금융위기가 터지며 미분양 물량이 눈덩이처럼 불어났다. 2015년 말 기준 운정신도시가 포함된 파주시 미분양 물량은 4285가구로 전국에서 두 번째로 많았다. 극심한 침체를 겪던 운정신도시는 최근 1~2년 새 대규모 교통망 확충 소식에 힘입어 분양시장을 중심으로 조금씩 분위기가 살아나는 모습이다. 특히 지난달 GTX A노선 파주 연장이 확정되면서 집값 상승 기대감이 한껏 높아졌다. 운정신도시 야당동 한 공인중개사는 “당초 일산 킨텍스에서 동탄신도시까지 구간에 계획됐던 GTX 노선이 파주까지 연결된다는 소식에 미분양이 많이 줄었다”며 “2015년 분양해 미분양이 많았던 ‘운정신도시 센트럴푸르지오’, ‘힐스테이트 운정’ 등도 지난해 초 수요자가 몰리며 한두달 여 만에 계약을 모두 완료했다”고 전했다.

다만 개발 기대감에 비해 청약 성적은 썩 좋지는 않다. 지난해 10월 운정신도시에서 2년 만에 공급된 ‘파주운정 화성파크드림’은 일반분양 1023가구 모집에 청약 1~2순위에서 730명이 몰리는 데 그쳤다. 아직까지 계약자를 채우지 못해 현재 선착순으로 동호수 지정 분양을 진행하고 있다.

지난달 분양한 ‘운정신도시 아이파크’는 1순위 청약에서 평균 경쟁률 2.41대 1을 기록했다. 하지만 이달 9일부터 11일까지 민영주택 524가구에 대한 계약을 진행한 결과, 여전히 50여가구가 주인을 찾지 못한 상황이다.

◇분양가 밑도는 단지 수두룩… 교통 인프라 부족 약점

△경기도 파주 운정신도시 전경.

운정신도시의 최대 약점으로는 부족한 교통망이 꼽힌다. 이 지역에서 서울시청이나 광화문 등 서울 도심까지 직선거리는 약 25~30㎞로 제2자유로나 강변북로를 이용하면 평소 40분이 걸린다. 다만 혼잡한 출퇴근 시간대에는 1시간 20~30분가량 소요된다. 만약 차량이 없을 경우 서울 도심을 오가는 광역급행버스(M버스)를 타거나, 도시 내 유일한 전철인 경의중앙선(야당역)을 이용해야 한다. 대중교통으로는 도심까지 1시간 정도가 걸리지만, 신도시에서 역까지 이동하는 데만 10분 가량 걸려 접근성이 떨어진다는 지적이 많다.

아파트값 상승도 더딘 상황이다. 지난해 말 현재 운정신도시 목동·야당·와동동 아파트값은 3.3㎡당 940만~980만원대 수준으로 파주시 평균(3.3㎡당 1040만원)에 비해 6~10% 가량 낮다. 야당동 집값은 최근 1년간 되레 5% 가량 하락했다. 수도권 신도시 중에서 3.3㎡당 아파트값이 가장 낮은 수준이다.

아파트 시세가 아직까지 분양가를 밑돌고 있는 단지도 적지 않다. 2007년 공급된 ‘가람마을9단지 남양휴튼’ 전용 120㎡형은 이달 현재 시세가 3억6000만~3억8000만원 선으로 분양가(4억9500만원)에 한참 못미치고 있다. 인근 ‘해솔마을4단지 벽산우남연리지’ 전용 119㎡형도 이달 현재 4억1000만~4억3000만원 수준으로 분양가에 비해 20% 가량 가격이 빠져 있다. 익명을 요구한 목동동 A공인 관계자는 “지금은 인기가 없는 중대형 아파트가 워낙 비싼 가격에 대량으로 공급됐던 탓”이라며 “최근 집값이 조금씩 회복 중이지만 언제 분양가로 올라설지는 의문”이라고 말했다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “아직까지 대중교통 이용이 많이 불편하고, 동네별로 생활인프라도 제각각이라 매수를 고려한다면 입지와 주변 시세를 보고 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.