[김학렬의 All that 부동산 69회] 지방 아파트 투자법!

지방에는 소액으로 갭투자를 할 만한 아파트가 많은데 투자하면 안 되나요?

수도권이나 광역시에 비해 지방 중소도시에서 가격이 절대적으로 낮은 아파트가 많다. 수도권과 광역시 시장을 제외하면 지방에는 천안시나 청주시 정도를 제외하면 대부분 평당 1,000만 원 미만 가격대의 시장이다. 이런 지방의 저렴한 아파트를 소액으로 갭투자하는 것이 가능할까? 최근 몇 년동안의 부동산 시세를 추적해 보면 이러한 지방의 아파트들도 시세가 꽤 많이 올랐다. 아파트 투자자 층의 최근 고민은 이들 지역의 시세가 최근 5년 동안 지속적으로 상승했기 때문에 추가로 상승할 여력이 남았을까 하는 것이다.

그 고민의 결과, 그동안 시세 상승이 크지 않았던 지방의 기타 중소 도시들을 찾아 지금도 많은 투자자들이 관심을 가지고 있다. 결국 전국의 모든 중소도시의 아파트가 투자 대상이 된 것이다.

최근 5년 동안 준공된 지 10년 이상 된 기존 아파트의 시세가 오른 경우는 대부분 갭투자가 성행했던 지역이었다. 그런데 갭투자가 많이 이루어지지 않았던 지역은 왜 5년간의 활황 시장에서 제외되었던 것일까? 가장 큰 이유는 바로 인구수의 증감 문제였다. 지방중소도시 투자 시 가장 주목해야 할 핵심 내용이다.

갭투자로 수익을 보려면 매매가도 오르고 전세가도 올라야 한다. 매매 수요도 많고, 전세 수요도 많아야 한다는 의미다. 투자 적격 지역은 대부분 인구수가 지속적으로 증가한 곳이다. 세대수가 꾸준히 증가하는 지역은 대부분 일자리가 풍부한 대도시이기 때문이다.

결론적으로 갭투자의 적격 지역은 인구수와 세대수가 동시에 증가하는 지역이어야 한다. 인구수가 많으면 투자하기에 좋은 여건이 된다. 이런 지역의 시세가 높지 않다면 갭투자가 가능한 곳이라고 판단할 수 있다. 인구가 유입되려면 새로운 일자리가 만들어져야 하는데, 대도시나 그 인근 지역이 아니라면 대규모 일자리가 발생하기 어렵다. 바로 이 점이 그동안 시세 변동이 없었던 인구 30만 명 이하의 중소도시에 투자할 때 가장 주의해야 하는 점이다. 그동안 시세가 오르지 않았던 이유가 무엇인지 따져봐야 하는 것이다.

지방 중소도시에 갭투자를 하기에 앞서 기본적으로 2가지는 기억하자. 첫째, 인구 유입이 확정된 곳에 관심을 갖자. 최근 신도시, 혁신도시, 기업도시의 상가겸용단독주택용지 분양이 상당한 인기를 끌고 있다. 이유는 딱 하나다. 인구 유입이 확정되어 있기 때문이다.

인구 유입이 확정된 대표적인 도시가 기업도시와 혁신도시다. 혁신도시는 서울, 수도권에 몰려 있는 공공기관을 비수도권 지역으로 이전하기 위해 정부에서 추진하는 지방 도시다. 현재 수도권을 제외한 전국 10개 지자체로 공공기관을 이전하거나 신설·확장시키고 있다. 기업도시는 특정 산업군을 집중적으로 육성하기 위해 기업체를 적극적으로 유치하는 비수도권 지역의 중소도시를 의미한다. 현재 6개 지자체가 지정되어 기업도시로 개발되고 있다. 충북 충주, 강원 원주, 전북 무주, 충남 태안, 전남 영암·해남, 전남 무안 등이다. 미래를 예측하기는 어렵다. 하지만 정부와 기업체에서 확정하는 개발 계획을 참고하여 어느 정도는 방향성을 추정할 수 있다. 지방 부동산 투자에서 가장 중요한 건 확정된 일자리의 수다. 지역 내 대규모 공공기관 및 기업체 유치로 이전보다 인구가 유입되는 지역은 그렇지 않은 지역보다 투자에 성공할 확률이 높다.

단순히 그동안 시세가 오르지 않았다고, 최근 몇 년 동안 신규공급이 없었다고, 앞으로 몇 년 동안 공급될 물량이 없다고 지방도시에 무조건 투자하는 것은 지양해야 한다. 지방에는 저렴하고 개발하기 좋은 용지가 많은데도 그동안 지자체와 건설사가 왜 추가 공급을 하지 않았을까? 그 이유를 한 번만 더 생각해보자.

둘째, 어려운 시장에서 살아남으려면 분석 능력을 키워야 한다. 시기마다 다르고, 지역별로도 완전히 다른 부동산 시장에서의 의사결정은 어렵다. 판단하기 어려운 상황에서 판단 기준은 항상 시장이 되어야 한다. 부동산 시장에서 최종 수요자는 실수요층이 되어야 한다. 투자자층이 압도적으로 많아진다면 그 시장은 끝물이라고 보면 된다. 최근 3~4년 동안 유행했던 갭투자 물건이 거의 사라지고 있다. 갭투자를 할 수 있는 물건이 없다는 뜻이 아니다. 적합한 물건이 없다.

지방은 가격으로만 보면 늘 갭투자가 가능하다. 서울 집 팔면 그 돈으로 지방에서 갭투자로 30채도 더 살 수 있다. 하지만 이것은 이전에 투자했던 이들에게 좋은 일 시키는 것밖에 안된다. 투자가 아니라 들러리가 되는 것이다. 소위 고수들이 갭투자 대상을 추천하는 곳들이 아직도 많다며 무조건 찍어주는 대로 매수하면 안된다. 한 번만이라도 주변 랜드마크 아파트들과 시세 차이를 확인해본 후 매수해야 한다. 그 가격이라면 랜드마크 아파트를 사는 게 나은지 기존 아파트를 사는 게 나은지 스스로 판단해야 하는 것이다.

거의 모든 분야에서 시세가 올라 있다. 심지어는 거품인지 실수요인지도 판단이 어려운 시장이다. 이 시장에 진입한 지 얼마 되지 않은 투자자들은 지방의 저렴한 상품에 ‘묻지 마’ 투자부터 하지 말고, 부동산에 대한 공부를 먼저 하길 추천하다. 적어도 대상 상품이 입지 경쟁력과 상품 경쟁력을 갖췄는지는 분석할 수 있어야 한다.

▶ 김학렬 칼럼니스트는 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있다.