[화성으로 가는 노후]월세받는 노후 '상가주택'이 답이다

지난 2일 노후 준비를 위해 수익형 부동산 투자는 준비 중인 이씨와 상가주택 전문가인 김종률(앞쪽) 랜드모아 대표가 상도동 상가주택 물건을 둘러보고 있다. [사진=성선화 기자]

[이데일리 성선화 기자] 몸이 아픈 아내를 위해 남들보다 조금 일찍 노후 준비에 나선 이훈(41)씨. 지금까지 모은 3억원으로 할 수 있는 투자처를 고민하다 수익형 부동산 공부를 시작했다. 이씨는 “지금까지 한번도 부동산 투자를 해 본 적은 없다”면서도 “보수적인 성격이어서 주식보다 부동산에 더 관심이 많다”고 말했다. 원주에 사는 그는 수익형 부동산 투자를 위해 매주 현장 답사를 하고 있다.

그의 목표는 매달 200만원 이상의 월세 수익이다. 투자금 대비 연 환산 수익률은 7% 수준이다. 상가주택 전문가인 김종률 랜드모아 대표는 “부동산 경매로 매입하면 현금 3억원으로 월 200만원 이상의 임대수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산은 얼마든지 있다”며 “노후 대비용으로 상가주택만한 게 없다”고 말했다.

김 대표가 추천한 경매 물건 현장을 이씨와 함께 답사했다. 김 대표는 상가주택 가치를 평가하는 데 있어 중요한 요소들을 명확하게 보여주는 물건을 선정했다. 답사 대상은 현재보다는 미래 가치가 더 큰 상도동 상가주택과, 입지는 좋지만 부동산 가격이 오를 큰 호재는 없는 두 곳이다.

◇상가주택의 배후, “현재 보단 미래를 상상하라”

서울 동작구 상도동 숭실대와 보라매 병원 사이에 위치한 4층짜리 상가 주택을 먼저 찾았다. 답사 당시 경매로 나온 이 물건은 감정가 13억 1371만원이고 토지와 건축 면적은 각각 218㎡( 65.95평), 578.5㎡(175평)이다. 이 물건은 7호선 장승배기역에 숭실대 방향 대로를 따라 10분 가량 걸어 들어오는 이면도로에 위치해 있다. 입지가 좋다고 판단해 현장을 찾았지만 지도에서 본 것보다 도로폭이 좁았다.

상가주택 입지 분석에 있어 도로는 첫번째 요소다. 김 대표는 “이 상가주택의 몸값은 오는 2018년 준공 예정인 배후 아파트 세대가 결정하는데 주 출구가 되기엔 도로 폭이 너무 좁다”며 “가장 먼저 입주 예정 아파트의 주출구를 살펴봐야 한다”고 조언했다.

자세한 정보 수집을 위해 맞은편 공인중개사 사무실에 들렀다. 부동산 중개업자는 “1000세대 이상 아파트가 들어서는데 도로가 좁아 5개의 주 출구가 생길 예정”이라며 “상가 주택 앞 도로 역시 그중 하나가 될 것”이라고 말했다. 이어 그는 “현재 거주자 전용 주차공간을 없애고 도로 폭을 확장할 예정”이라고 덧붙였다.

◇돈 되는 점포를 유치하라

김 대표는 이 상가주택은 향후 시세 차익이 발생할 가능성이 높다고 평가했다. 아파트 준공 후 주출구가 생기고 도로 폭이 넓어지면 지금보다 유동인구가 훨씬 더 늘어날 것이기 때문이다. 현재 시세는 평당 1750만원 선이지만, 평당 2000만원선 이상으로 오를 수 있다고 내다봤다.

당연히 임대료로 올려 받을 수 있다. 현재 이 건물 1층에는 헤어숍이, 2층에는 유명 브랜드 수제가방 제조업체가 입주해 있다. 1층 헤어숍 월세는 50만원이다. 2층은 1억원 전세 입주다.

김 대표는 아파트 입주 시점까지만 버티면 승산이 있다고 조언했다.현 세입자 대신 편의점이나 음식점 등이 입주하면 1층 점포는 월 150만원 이상의 임대수익이 가능할 것으로 예상했다. 4개 층이라는 점을 감안하면 월 임대수입이 최소 300만원 이상 가능하다.

만일 1회 유찰 가격인 10억원에 낙찰을 받는다면 현금 3억원으로도 투자가 가능하다. 약 7억원을 연 4% 인 경락잔금대출(경매 낙찰시 받는 대출, 낙찰가의 최대 80%)로 받으면 이자는 230만원 정도다. 김 대표는 초기엔 월세 수익이 크지 않을 수 있지만 입주 점포 교체가 마무리 되는 시점에는 월 200만원 이상의 순익을 남길 수 있을 것으로 봤다.

◇ 땅의 용도 지역을 먼저 살펴라

상도동 현장답사를 마치고 홍대로 향했다. 이날 살펴본 두번째 물건은 신촌에서 홍대로 꺾어지는 동교동 삼거리(서대문구 창천동 515-3)에 위치한 4층 짜리 상가 주택이다. 대로변로 위치한 이 건물은 대지면적 281㎡(85평)으로 감정가 36억원이 1회 유찰돼 28억6000만원에 다시 나왔다. 현장에서 둘러온 건물의 상태는 상당히 양호했다. 건물 전체가 빈 상태였고 리모델링해 사용하기에 나쁘지 않아 보였다.

상가주택의 정확한 가치 판단을 위해서는 먼저 ‘토지이용계획 확인원’을 봐야 한다. 이 상가주택은 준주거지역이다. 준주거지역은 상업지역과 주거지역의 중간적인 기능을 하는 곳이다. 김 대표는 “준주거지역은 주거지역의 쾌적성과 상업지역의 편리성을 두루 갖추고 있다”며 “건축 시 일조권 사선제한과 같은 일반 주거지역이 갖는 단점도 없다”고 말했다. 특히 건폐율과 용적율에서도 주거지역보다 유리하다.

◇주변 시세와 비교해 몸값을 추정하라

정확한 시세 조사를 위해서 최근 거래 사례를 조사했다. 주변 공인중개사 사무실에 문의 결과, 인근 347.1㎡(105평)상가주택이 36억원에 거래됐다. 평당 3000만원 선이다. 김 대표는 “최근 거래된 비교 물건은 경매물건보다 전철역에서도 멀고 홍대 중심에서도 좀 더 멀리 있다”며 “임대를 준다면 경매물건이 더 높은 금액을 받을 수 있다”고 말했다.

특히 최근 거래된 상가주택의 토지 용도는 3종 일반주거지역으로 준주거지역보다 값어치가 떨어진다. 이에 현재 물건의 시세는 평당 4000만원 선으로 추정되며 85평으로 계산하면 약 34억원 정도다.

임대료 예측 역시 마찬가지다. 인근 지역에서 최근 거래된 상가주택은 1층 임대가 보증금 1억원에 월세 480만원이다. 2층의 경우 보증금 3000만 원에 월세 300만원이다.

이를 기준으로 계산할 때, 이 물건은 1층 보증금 1억에 월세 480만원, 2층과 3층이 각각 보증금 3000만원에 월세 300만 원으로 예상된다. 4층은 건물주가 입주해 사용하기에 부족함이 없어 보였다. 총 보증금 1억 6000만원에 월세 1080만원 그리고 널찍한 주인세대가 있는 전형적인 노후 대비용 상가주택이다.

◇상가주택 투자, 시세차익 vs 현금흐름

김 대표는 “1개 층이 아니라 건물 전체가 나온 점이 투자 포인트”라며 “디자인 회사 등이 건물 전체를 사옥으로 쓰기에 적합하다”고 설명했다. 대로변 랜드마크 건물 바로 옆에 있어 작은 회사들이 선호할 수 있는 자리라는 것이다.

다만 앞으로 예정된 특별한 호재가 있지는 않아 큰 시세차익은 기대하기 어렵다고 예상했다. 투자 금액도 상도동 물건에 비해서는 두 배 이상 들어간다. 이 대표는 “최대 80%까지 대출을 받더라도 최소 7억원 이상의 투자금이 들어간다”며 “장기적으로 꾸준한 현금 흐름을 목표로 할 때 적합한 물건”이라고 말했다.