집값 뚝, 미분양 쑥…지방 분양시장 침체 속 ‘민간임대주택’ 먹힐까

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

[이데일리 박민 기자] 지방 주택시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 ‘분양 전환 민간임대주택’(이하 민간임대주택)이 틈새 분양 상품으로 떠오르고 있다. 집값이 계속 떨어지면서 주택 수요가 관망세로 돌아선데다 미분양도 계속 쌓이고 있어 침체한 분양시장 타개책으로 건설사들이 민간임대주택을 내세우고 있는 것이다. 수요자 입장에서도 다 지어진 아파트에 일정 기간 전월세로 살아본 후 분양 전환 여부를 선택할 수 있다는 게 장점이다.

하지만 지금처럼 분양성이 불투명한 상황에서 주택사업자가 택할 수밖에 없는 고육책이라는 평가와 함께 우선 임대로 공급했다가 향후 분양 전환 시 수익성을 노린 ‘꼼수’라는 지적도 나온다. 민간임대주택은 임대 의무기간(최소 4년 이상) 이후 분양 전환에 대해서는 어떠한 강제 규정도 없다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “분양가 산정에 대한 어떠한 가이드라인도 없어 향후 분양 전환 시 임대인(사업자)과 임차인(세입자) 간 갈등으로 비화할 수 있다”고 말했다.

◇미분양 우려에 ‘민간임대주택’ 분양 잇따라

민간임대주택은 일반분양과 달리 임대주택 공급 활성화를 위해 도입한 제도다. 민간사업자는 주택 건설을 위해 주택도시기금을 저리로 융자할 수 있고, 각종 세제 혜택도 받을 수 있다. 과거 도입 초기만 해도 임대의무기간은 5년 이상과 10년 이상으로 길었지만 건설사들의 참여 확대를 위해 2015년 12월부터 4년 이상과 8년 이상으로 단축됐다. 연간 임대료 상승률은 5% 이내로 제한받는다. 임대의무기간 이후에는 사업자 재량으로 임대 대신 분양으로 전환할 수 있다.

부동산114에 따르면 올해 전국에서 분양할 예정인 민간임대주택은 3만 6371가구다. 전체 공급 물량(45만 8564가구)의 8%를 차지한다. 예정대로 공급되면 2014년 이래 5년 만에 최대 수준이다. 한 중견건설사 관계자는 “시장 상황이 좋지 않은 상황에서 섣불리 분양에 나섰다가 대거 미분양 사태로 이어지면 유동성 문제가 커질 수 있다”면서 “그렇다고 사업을 계속 지연할 수 있어 민간임대주택 사업을 검토하고 있다”고 말했다.

아파트값이 올 들어 1% 넘게 떨어진 충청도와 경상도에서 민간임대주택이 많이 쏟아진다. 충북에서는 지난해 민간임대주택 공급이 한 건도 없었으나 올해는 1507가구가 이미 공급됐다. 경남에서는 전년(487가구)보다 275%나 늘어난 1826가구가 올해 공급될 예정이다. 경북지역도 올해 공급 물량이 2275가구로 전년(824가구) 대비 176% 증가했다. 충남도 전년 대비 소폭(696가구→865가구) 늘었다.

오는 16일 모델하우스를 개관하는 충남 아산시 배방읍 ‘아산배방 우방 아이유쉘’(4년 민간임대)은 애초 지난해까지만 해도 일반분양을 계획했지만 올해 초 민간임대주택으로 사업계획을 선회했다. 앞서 이달 초 충청권에서 공공택지내 일반주택용지를 매입해 일반분양을 추진하다 올 들어 민간임대주택으로 사업 방향을 튼 단지들도 있다.

공공택지지구내 분양주택용지는 임대주택용지보다 땅값이 20~30% 비싸다. 상대적으로 비싸게 주고 산 땅에서 민간임대주택을 짓겠다는 것은 당장 분양 수익보다 미분양으로 빚어질 위험이 더 크다고 판단한 것으로 풀이된다. 이홍일 건설산업연구원 연구위원은 “과거에는 분양가 상한제를 피하기 위한 전략으로 민간임대를 택했다면, 지금은 생존 전략으로 택하는 건설사들이 많다”고 말했다

◇분양 전환 시 임대인·임차인 갈등 우려

민간임대주택은 수요자 입장에서도 장점이 많다. 주택시장 침체기에 집을 소유하지 않고 거주할 있어 집값 하락에 대한 부담을 덜 수 있다. 임대기간 동안에는 취득세·종합부동산세·재산세 등 각종 세금으로부터도 자유롭다. 또 청약통장이 없어도 청약 가능하고, 최근 강화된 청약가점제 적용을 받지 않아도 된다.

다만 향후 임대의무기간 이후가 최대 불안 요소로 꼽힌다. 현행 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에는 임대 의무기간(4년 또는 8년 이상) 이후 분양 전환을 비롯해 분양가 산정 등에 대한 별도 규정이 없기 때문이다. 사업자는 자율로 분양가 등을 정해 분양 전환을 실시할 수 있는데, 이 경우 세입자들에게 불리하게 작용할 것이라는 지적이 많다. 양지영 R&C 연구소장은 “분양 전환 절차나 분양가 등을 사업자에게 유리하게 잡을 경우 결국 민간임대주택은 사실상 제도를 악용한 분양과 다를 바 없을 것”이라고 우려했다.

정부도 이 같은 상황을 인지하고 있지만 적극적으로 개입하는 게 곤란하다는 입장이다. 민간임대주택에 ‘분양 전환’과 관련된 규정을 두면 애초 임대주택이라는 취지 자체에 모순될뿐더러 사업자들의 활발한 참여도 기대하기 어렵다는 이유에서다.

정부는 앞으로 공공택지지구 내 주택분양용지에서 민간임대주택을 공급할 경우 임대의무기간이 8년 이상인 ‘공공지원 민간임대주택’만 짓도록 지침을 강화했다. 단기 민간임대주택의 분양 ‘꼼수’를 막기 위해서다. 공공지원 민간임대주택은 연간 임대료 상승률 5% 제한 이외에도 초기 임대료 제한(주변 시세의 90∼95%) 및 무주택자 전량 공급 등 공공성을 강화한 주택이다.