서울 아파트에 무슨 일이?…미분양 폭증한 이유

[이데일리 이배운 기자] ‘불패’라 여겨지던 서울 아파트 시장에도 미분양 그림자가 드리우고 있다.

최근 한 달 만에 미분양 주택이 40% 넘게 급등하는 등 가격 부담에 계약을 포기하는 사례가 속출하면서 서울도 더이상 미분양 ‘안전지대’가 아니라는 평가가 나온다.

서울 아파트 단지 전경 (사진=뉴시스)

9일 국토교통부가 발표한 주택통계에 따르면 지난 1월 말 기준 서울 미분양 주택은 총 1352가구로 나타났다. 이는 전월 957가구 대비 41.3% 급증한 수준이다.

서울에서 미분양 주택이 1000건을 돌파한 것은 2023년 6월 1181가구 이후 처음이다. 2015년 1월 1497가구를 기록한 이후 10년 만에 최대 규모이기도 하다. 서울 미분양은 2021년 말 54건에 불과했으나 금리인상이 본격화된 2022년부터 급등하며 800~900건대를 유지해왔다.

이처럼 한 달 만에 미분양 가구가 갑작스럽게 늘어난 것은 지난해 12월 분양을 개시한 비(非)강남권 단지에서 동시에 미분양이 발생했기 때문이다.

지난해 12월 중랑구 상봉동에 분양한 ‘상봉 더샵 퍼스트월드’는 1순위 청약에서 596세대 모집에 5570명이 청약을 접수했지만, 중대형 평형(전용면적 84㎡~118㎡) 총 267가구에서 청약 미달이 발생했다.

‘상봉 더샵 퍼스트월드’의 분양가는 전용 84㎡가 12억~13억원, 전용 98㎡는 14억~15억원대로 책정됐다. 이는 중랑구에서는 드문 높은 가격대라 수요자들 사이에서 고분양가 논란이 일었다.

아울러 성북구 삼선5구역에 들어선 ‘창경궁 롯데캐슬 시그니처’는 지난해 12월 청약에서 26.7 대 1의 평균 경쟁률로 모든 평형이 완판됐지만, 이후 계약 포기가 나오면서 45가구가 미분양으로 집계됐다. 이곳의 분양가는 전용 59㎡ 10억원, 84㎡ 13억원대로 성북구 역대 최고 수준이었다.

이들 단지는 최근 무순위 청약으로 분양을 완료했기 때문에 내달 서울 미분양 주택수는 줄어들 것으로 보인다. 다만 정부의 분양가 산정 범위 확대, 제로에너지 건축물 인증 의무화, 층간소음 규제 강화, 공사비 상승 등 요인으로 분양가 인상이 불가피한 상황인 만큼 비강남권 외곽지의 미분양 가구가 고착화할 수 있다는 관측이 나온다.

건설업계 관계자는 “수요자들이 분양가와 입지를 더욱 깐깐하게 따지면서 같은 서울이라도 경쟁력이 낮은 곳은 미분양 위험이 커지고 있다”며 “건설사들도 공격적인 수주보다 안정적으로 접근하는 방식을 택하는 이유”라고 말했다.

한편 서울 상급지로 분류되는 강남구, 서초구, 송파구 등은 수개월째 미분양이 전혀 없는 상태다. 여기에 토지거래허가구역 해제로 수요가 더욱 쏠리고 있어 당분간 ‘청약 불패’를 이어갈 것이란 전망이 대체적이다.