[초저금리시대 재테크]저금리를 뒤집는 역발상, 좋은 대출 vs 나쁜 대출

[이데일리 성선화 기자] 초저금리 시대에 돈 굴릴 곳이 없다는 푸념은 저금리의 한쪽면만 본 것이다. 동전의 양면처럼 이를 뒤집어 생각하면 저금리는 레버리지 효과를 극대화할 수 있는 좋은 기회가 된다.

실질투자 수익률이란 투자한 원금 대비 순익으로 계산된다. 따라서 투자한 원금이 적으면 적을수록 실질 투자수익률도 높아진다. 투자 수익률을 극대화하기 위해서는 대출을 얼마나 많이 또 저렴하게 활용하느냐가 관건이다. 대출금리는 투자 수익률을 결정하는 중요한 변수가 된다. 따라서 지금과 같은 초저금리 시대는 대출로 레버리지를 일으켜 투자를 하기에 좋은 조건을 갖춘 셈이다. 특히 소액 자본으로 재테크를 하는 투자자들에게 저금리 대출은 필수적인 요건이다.

어떤 투자든 잘 쓴 대출은 약이지만, 잘못 쓴 대출은 독이 된다. 대출은 ‘좋은 대출’과 ‘나쁜 대출’ 두 가지로 나눠서 생각할 수 있다. 그렇다면 어떤 대출이 좋은 대출이고 또 어떤 대출이 나쁜 대출일까.

①돈이 돈을 버는 ‘좋은 대출’

‘좋은 대출’과 ‘나쁜 대출’을 구분짓는 핵심 기준은 대출을 통해 ‘새로운 이익이 창출되느냐 그렇지 않느냐’에 달려있다. 만약 대출을 통해 훨씬 더 많은 이익이 창출된다면 그 대출은 반드시 필요한 대출이다. 대출의 지렛대 효과는 이런 뜻에서 나온 것이다. 무거운 돌멩이라도 지렛대를 활용하면 훨씬 더 쉽게 들 수 있다.

예를들어 2억1000만원 짜리 수익형 부동산에 투자한 사람을 가정하자. 이 수익형 부동산에선 보증금 1000만원에 월세 120만원을 받을 수 있다. 만약 이 투자자가 대출을 받지 않고 이 부동산을 소유하려면 매달 275만원씩 6년을 모아야 한다. 하지만 보유한 현금이 5000만원 밖에 없어 대출을 받는다면 지금 당장 투자할 수 있다. 보증금 1000만원을 제외한 실질 투자금은 1억원인데 이중 1억 5000만원을 대출로 해결할 수 있다. 1억 5000만원에 대한 대출 이자는 연간 750만원이다. 실질 이득은 690만원이다. 결국 5000만원을 투자해 연 690만원이 수익를 창출한다. 2억원을 투자해 연 1440만원의 수익을 내는 것과 비교할 때 2배 정도 수익률 차이가 난다. 대출없이 2억원을 투자할 때 수익률은 연 7.2%인 반면 대출을 일으킬 경우 수익률은 연 13.8%에 달한다. 이처럼 대출이 수익률 극대화에 기여할 경우 잘 활용할 필요가 있다. 금리가 내려갈수록 대출 이자도 낮아지므로 투자 수익률은 더 높아진다.

②빚만 쌓여 가는 ‘나쁜 대출’

반면 나쁜 대출은 수익 창출에는 전혀 기여하지 못한 채 자산을 좀먹는 경우다. 대표적인 경우가 감가상각이 일어나는 투자상품에 투자한 후 ‘내 돈’으로 대출 이자를 갚는 경우다. 감가상각이 일어나므로 시간이 갈수록 투자상품의 가치는 떨어진다. 더욱 심각한 것은 대출이자를 투자자의 소득으로 충당해 엄청난 기회 비용을 발생시킨다는 점이다.

예를들면 집값 하락이 예상되는 지역과 시기에 무리하게 대출을 받아 하우스푸어가 되는 경우다. 이 경우 무리한 대출은 투자의 입장에선 전혀 도움이 되지 않는 나쁜 대출이 된다.

나쁜 대출이 많은 경우에는 최대한 빨리 손해를 보고서라도 부채를 정리하는 게 현명한 선택이다. 대부분 본전을 생각하고 나쁜 대출이 낀 투자상품을 던지지 못하지만 비전에 대한 확신이 없다면 빨리 손을 터는 게 맞다.

나쁜 대출의 단점은 현금 유동성을 현격히 떨어뜨림과 동시에 또다른 투자의 기회를 앗아간다는 기회비용이다. 나쁜 대출을 아예 없앨 수 없다면 지금과 같은 저금리 시대가 조금이라도 금리가 저렴한 곳으로 갈아타야 한다.

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