잘못된 부동산 상식 4가지

[조선일보 제공] 집값이 폭등하면서 나라 전체가 주택문제에 관심이 쏠려 있다. 정부는 정책 실험장이라도 하듯이 온갖 정책을 내놓고 있지만 ‘부동산 불패론’은 오히려 확산되고 있다. ‘떼돈을 벌어주겠다’는 전문가들의 ‘재테크 비결’도 난무하고 있다. 하지만 과장되거나 현실을 제대로 담아내지 못하는 내용들도 많다. 부동산 담론들의 ‘허와 실’을 따져본다.


1.신도시 불패론? 신도시도 망한다

신도시의 인기가 상종가를 치고 있다. 신도시가 아니면 신도시 주변에라도 집을 마련하는 것이 재테크 비결이라고 주장하는 사람들이 많다. 하지만 외국의 사례를 보면 장기적으로 신도시 인기는 교통·업무시설 등에 의해 좌우될 것이다. 베드타운(업무시설이 많지 않고 대부분 주거단지로 건설된 신도시)이 대부분인 일본의 경우, 신도시 인기가 급속도로 떨어지고 있다. 젊은 세대뿐만 아니라 은퇴세대도 신도시보다는 편의시설이 많은 도심으로 되돌아가면서 인구가 감소하고 있고 집값도 낮다. 이는 맞벌이 부부가 급증하면서 신도시의 쾌적성보다는 도심의 편의성을 중시한 결과이다. 우리나라는 최근 8개의 신도시가 개발되거나 계획 중이어서 일자리 확보, 교통여건 등에 따라 차별화가 본격화될 전망이다.

2.저밀도가 환경친화적? ‘콤팩트시티’주목하라
 
녹지를 넓게 배치하고 건물 높이를 낮추는 것이 친환경적이라는 저밀도 도시 개발론은 우리나라에서는 절대 진리이다. 서울시가 은평뉴타운의 용적률(대지 면적 대비 건물 연면적 비율)을 분당보다 40%도 낮은 150%로 정한 것도 환경이라는 명분 때문이다. 용적률을 지나치게 낮추다 보니 분양가는 치솟았다. 하지만 선진국에서도 저밀도가 환경친화적이지 않다고 주장하는 ‘콤팩트 시티(compact city)론’이 유행이다. 저밀도 개발은 결과적으로 개발 면적을 늘려 더 많은 녹지를 훼손시키고 자동차 사용량을 늘려 대기오염을 가중시킨다는 것. 모든 수요자들이 녹지가 많은 쾌적한 주거환경을 선호하는 것도 아니다. 분당에서 가장 가격이 비싼 주거지역은 용적률이 높고 건물이 빽빽하게 들어찬 주상복합단지이다.

3.금리 올리면 집값 당장 하락? 단기적으론 약발 없다
 
‘금리가 오르면 집값이 떨어진다’는 명제는 장기적으로 보면 맞다. 하지만 단기적으로 소폭의 금리 인상이 집값의 즉효약은 아니다. 미국 연방준비제도이사회(FRB)는 지난 2004년 6월 이후 올 6월까지 2년간 연방기금 금리를 17차례에 걸쳐 0.25%포인트씩 5.25%까지 인상했다. 하지만 집값이 하락한 것은 지난 9월부터이다. 또 금리만이 집값 하락의 요인은 아니다. 미국은 집값이 오르면서 주택 공급이 연간 150만가구에서 200만가구로 급증한 것도 집값 하락의 중요한 원인으로 작용했다. 80년대 말 일본도 금리를 89년 5월부터 90년 8월까지 15개월 동안 연2.5%에서 6%까지 끌어올렸다. 금리 인상이 효과를 나타내지 못하자 일본 정부는 대출 총량규제를 동원했다. 하지만 실제 집값이 떨어진 것은 반년 정도 지난 후였다.

4.싱가포르식이 만병통치약? 우리도 이미 일부 시행중
 
일부 전문가들이 싱가포르 방식의 도입을 주창하고 있다. 싱가포르는 주택청(HDB)이 공공 주택을 시세의 55%에 무주택자들에게 판매하고 86%의 국민이 공공 주택에 거주하고 있다. 정부가 주택을 싸게 분양하는 대신 분양 후 5년 이내에 팔 경우, 주택청에 되팔아야 하는 ‘환매조건부 분양제도’를 채택하고 있다. 하지만 환매조건부 분양은 판교신도시 등 공공택지에서 이미 적용되고 있다. 25.7평 이하는 10년간, 중대형은 5년간 매매가 금지돼 있다.

싱가포르가 시세의 절반에 주택을 공급할 수 있는 비결은 국토의 90%가 국가 소유라는 점이다. 즉 땅값이 들지 않기 때문에 분양가를 파격적으로 낮출 수 있다. 여기다가 싱가포르는 인구 430만 여명에 불과한 도시국가라는 점도 우리와 근본적으로 차이가 난다. 토지는 정부가 소유하고, 건물만 분양하는 토지 임대조건부 분양방식도 대안으로 제시되고 있다. 하지만 이 방식은 현 정부가 역점사업으로 추진하고 있는 국민임대주택(30년 임대)과 큰 차이가 나지 않는다.

건설산업전략 연구소 김선덕 소장은 “집값 문제를 한순간에 해결할 수 있는 특효약은 없다”며 “문제는 정부가 일관성을 갖고 꾸준하게 정책을 추진하는 것이 중요하다”고 말했다.