(김경록의 채권프리즘)부동산 가격과 경제-③제3의 물결

[edaily] 두 번의 연재를 통해서 우리나라 부동산 가격은 세계의 부동산 가격 추세와 거의 같이 움직이며 이것의 배후에는 세계적인 유동성 공급이 있다는 것을 보았다. 그리고 이러한 유동성 공급은 미국의 경상수지 적자에 따라 기축통화로써 역할을 하고 있는 달러화의 공급이라는 것을 보았다. 따라서 전반적인 추세는 미국경제를 비롯한 세계경제를 따를 수 밖에 없는데 지금 미국은 금리 인상을 통해서 유동성을 흡수하고 있다. 금리 인상 이후 1년 정도 지났기 때문에 아직은 그 효과를 나타내기까지 2분기 정도 더 있어야 하지만 올해 말이면 미국 부동산 시장도 상승률이 꺾이게 될 것이다. 그러면 우리나라 부동산 가격은 이런 흐름에서 어떻게 보아야 하는가? ◇ 제 3의 물결, 부동산 외환위기 이후 코스닥을 비롯한 주식시장 붐으로 상장 기업들은 98년 13조원, 99년 33조원 가량을 주식시장을 통해 자금을 조달했다. 2년 동안 돈은 민간에서 기업으로 47조원 가량 옮겨가고, 이후 주가는 500포인트 아래로 하락하고 개인 투자가들은 외국인에게 주식을 넘겨주고 주식시장을 떠난다. 98년 외국인 주식보유 비중이 18%이던 것이 2001년에 36%까지 두 배로 확대된다. 가계에서 기업으로 자금이 이전되었을 뿐만 아니라 가계 내에서도 빈부의 격차가 확대된다. 제 1의 물결이다. 주가 버블 이후 경기침체를 우려하여 카드신용 증가를 통한 내수부양을 꾀하게 된다. 내수 호황이 오면서 기업은 장사가 잘 되고 소득은 기업으로 이전된다. 열심히 물건을 사준 가계는 신용카드 버블이 붕괴되면서 신용불량자 400만을 떠안게 되었다. 99년 말과 2003년 말을 비교하면 3년 동안 가계신용이 230조원, 카드신용이 80조원 증가했으면 버블의 크기를 짐작할 수 있을 것이다. 이것이 제 2의 물결이다. 세 번째는 부동산 버블이다. 2002년 가계신용 버블이 정점을 조금 넘었을 때부터 주택가격이 상승하였고, 2003년 카드 사태가 터진 후 극에 달해 정부는 2003년 10.29 대책을 발표하게 된다. 이러한 정책 시행으로 다른 나라보다 주택가격 상승률이 빨리 꺾였지만 이후 2005년부터 다시 상승하고 있다. 그런데 이번에는 토지가격 상승도 같이 문제가 되고 있다. 이것이 아직 완결되지 않은 제3의 물결이다. 이들은 우리나라가 외환위기 이후에 과거에는 전혀 경험하지 않았던 저금리의 국면으로 급속하게 접어들면서, 그리고 세계적으로는 LTCM, 러시아 사태, 9.11 사태 등으로 미국이 금리를 큰 폭으로 인하한 것이 폭풍처럼 닥쳐 일으킨 물결들이다. 소비는 늘기 어렵고 기업은 왜 수익이 좋은지 알 수 있는 부분이다. 문제는 두 번째 물결의 영향이 채 가시기도 전에 세 번째 물결을 또 맞아야 한다는 것이다. ◇ So far, not worst 지금의 주택가격과 토지가격 상승률이 좋지 않은 것만은 확실하다. 명목주택가격 기준으로는 80년대 말의 주택버블보다 낮지만 실질가격 기준으로는 거의 비슷한 수준의 증가율을 기록하고 있기 때문이다. 그러나 다음을 생각해보자. 첫째, 그 당시에 비해 기업의 부동산 투기가 심하지 않아 토지가격 상승률은 훨씬 낮다. 이 당시는 대기업들의 부동산 투자로 비업무용 부동산에 대한 조치가 나올 정도였다. 그러나 지금은 택지개발과 국토개발 사업으로 토지가격이 오르고 있지만 80년대 후반에 비해서는 훨씬 낮은 수준이다. 둘째, 부동산도 자산으로서의 일정한 기대수익이 필요하다. 주택의 경우 전세를 주었을 경우 얻을 수 있는 예금 이자와 주택가격의 상승률을 더한 것이 기대 수익인데, 87년부터 2005년 5월까지 주택가격은 명목으로 평균 3.8% 상승에 머물렀다. 만일 전세가격이 주택가격의 50%라고 한다면 주택보유에 따른 수익률은 (정기예금금리 혹은 채권금리*50% + 3.8%)가 된다. 이를 계산하면 약 9.5%가 되는데(여기서는 3년 만기 AA-회사채 수익률을 사용했으며 정기예금 금리를 사용한 것에 비해 1%p정도 높은 수준이다), 이것은 두 번의 붐과 한번의 침체기간을 표본기간으로 설정하여 평균한 것으로서는 그렇게 높지는 않은 수치이다. 동 기간동안 주택가격의 실질상승률은 -1.0%에 불과하다. 셋째, 전세계의 저금리 진입속도를 훨씬 능가하는 우리나라의 저금리 진입이 있었다. 주택은 주로 차입을 통해서 구입을 하는데 차입비용이 이처럼 급격하게 떨어진 상황에서 이 정도의 주택가격 상승률을 유지하고 있는 것은 다행스러운 부분이다. 넷째, 재건축이나 신규주택과 기존주택과의 가격차이는 앞으로도 많은 괴리를 보일 것이다. 가격 차이가 과다한 면이 있는 것은 사실이지만 주택의 질이 차원이 달라지기 때문이다. 새 모델과 구식 모델의 차이가 휴대폰 정도는 아닐 것이지만 그래도 기술혁신이 급변하면서 주택도 이전과는 다른 양상이다. 향후 노령인구가 많아지면서 이런 부분에 대한 수요는 더욱 높아질 것이다. 현재까지 우리나라는 금리를 인상하지 않고 다른 방법을 써서 2003년 이후 주택가격 상승률을 어느 정도 눌러 놓았다. 부동산 가격 상승이 경제에 미칠 부정적인 영향이 크지만 그래도 이 정도의 주택가격 상승률은 적어도 지금까지는 최악은 아니며 나름대로 선방한 것이라고 평가하고 싶다. 오히려 문제는 지금부터이다. ◇ 장기적으로 국토개발 완료와 베이비 붐 세대 은퇴시기 겹침 우리나라는 매우 묘한 시점들이 맞물려 있다. 각종 개발정책으로 행정복합도시, 혁신도시, 기업도시 등 2012년에는 20개 이상의 신도시가 조성될 전망이다. 신도시가 만들어지면 서울의 인구가 빠져나가기 때문에 서울의 부동산 값이 떨어질 수도 있지만, 현재 서울에 거주하면서 지방의 땅을 매수하고 건설하는 과정에서 마찰적인 요인으로 부동산 가격이 전반적으로 상승할 수 있는 점이다. 이것은 주택은 계속 재건축을 하기 때문에 주택보급률 100%를 넘어서 10% 정도 재고가 있어야 집값이 본질적으로 안정될 수 있는 기반이 마련된다는 것과 마찬가지 이유다. 그런데 2012년은 베이비 붐 세대들의 은퇴시기다. 지금 44세부터 52세를 전후한 세대로 이들의 중간값이 48세인데, 만일 55세에 평균적으로 은퇴한다고 하면 7년 후 꼭 2012년에 은퇴를 하게 되는 것이다. 일본은 베이비붐 은퇴 시기인 90년대에 그 이전에 80년대에 형성했던 버블 때문에 곤혹을 치른 경험이 있다. 따라서 부동산 가격 문제는 2010년 이후를 보면서 장기적으로 접근하여 그 이전의 과다한 버블 등을 절대 경계해야 하는 것이다. 여기에 대해서 국토개발은 동시다발이 아니라 좀더 장기적으로 접근하여 부동산 가격 상승을 늦추어야 한다 혹은 채권발행을 통해 개발이익을 환수하는 방법 등의 구체적인 방법은 거론할 필요가 없을 것 같으며, 여기서는 몇 가지 사항만을 언급하고자 한다. ◇ 대출의 quality를 관리해야 한다 대출의 질을 잘 관리해야 한다. 이는 일회성으로 끝나는 것이 아니라 지속적으로 추진해야 할 일이다. 첫째, 변동금리부 대출의 비중이 매우 높다. 우리나라는 이 비중이 2001년 48%에서 현재 72%까지 상승했다. 금리가 계속 하락하는 과정이었고 또 향후 금리가 상승할 이유가 별로 없다고 생각하는 차입자들은 변동금리 대출을 선택하는 게 나을 것이다. 그러나 변동금리부 대출은 금리변동의 위험을 차입자가 떠안게 된다. 고정금리의 비중이 너무 높은 것도 금융기관의 시스템 위험을 증가시키므로 바람직하지는 않지만 적절한 비율을 찾아서 이를 유지하도록 제도적 수단들을 마련하는 것이 좋다. 주택대출에서 영국은 변동금리부 대출이 많고 미국은 고정금리부 대출이 많은 등 나라마다 차이가 있는데 정확하게 그 이유를 알지는 못한다. 다만 영국에서는 일반인들이 영란은행이 금리 올리는 것이 핫 이슈가 되고(왜냐하면 자신의 차입금리에 직접 영향을 주므로), 반면에 미국은 80년대 후반에 저축대부조합이 파산하는 사태가 발생했다. 장기적 금리의 방향은 누구도 모른다. 위험관리는 극단적인 사태가 발생했을 때도 붕괴하지 않게 하는 것인데 지금의 변동금리부 대출 비중은 너무 높다. 둘째, 부동산 가격이 계속 상승할 때 금리를 인상하기 어려운 상황이면 LTV라도 계속 보수적으로 관리해야 한다. 그리고 미국도 지금 거치식 대출이 인기를 끌고 있다고 하는데 거치식 대출 등은 레버리지를 크게 하는 방법이므로 주의를 요한다. ◇ `금리인상 = 금융비용 부담 증가` 는 정태적 시각 금리를 올리면 금융비용 부담이 늘어나기 때문에 올리면 안된다는 것은 정태적인 시각이다. 대출 즉 부채는 금리의 함수이기도 하다. 금리가 낮으면 부채가 늘어나고 금리가 오르면 부채는 줄어든다. 따라서 정확한 동태적 경로를 알지는 못하지만 적어도 금리를 올리면 동학적으로는 부채는 줄게 된다고 보는 것이 맞다. 금리인상은 결국 가계의 총 금융비용 부담을 줄어들게 할 수 있다. 따라서 높은 부채를 가진 상황에서 금리인상은 금융비용 부담 과다라는 논리에 너무 묶여 있으면 안되며, 경기가 좋아진다고 판단되면 금리 인상으로 이 부분을 적절하게 조정해나갈 필요가 있다. ◇ 금리정책은 부동산 가격의 추이를 더 지켜볼 필요 다만 금리인상은 아직은 시기상조이다. 2005년부터 주택가격이 상승하고 개발정책으로 토지가격이 상승하지만 향후의 추이를 좀 더 지켜봐야 한다. 유가 상승도 경기 긴축적인 영향을 주는 상황에서 금리까지 올리기는 무리이다. 그리고 미시적인 부동산 정책의 내용을 보고 난 후에 판단할 일이라고 본다. 영국과 호주가 금리를 인상할 때 주택가격 상승률과 경제성장률은 지금 우리나라와는 많이 달랐다. 호주와 영국은 금리 인상 당시의 주택가격 상승률이 각각 19%, 15%에 이르렀고 성장률은 4.5%, 3.1%를 보였다. 2004~2005년 현재 우리나라는 주택가격 상승률이 주춤해 있는 상황이고 성장률은 올해 4% 달성이 어려운 상황이다. 일본이 94년에 경기가 조금 살아난다고 소비세를 인상했다가 거꾸러진 적이 있다. 우리나라는 2001년의 성장률 추락을 카드 신용으로 2002년에 부풀렸다가 결국 이후 3.1%, 4.6% 정도의 저성장을 이어가고 있다. 저성장은 2001년부터 약 5년간 지속된 것이라고 볼 수 있다. 금리는 경기회복의 조짐이 완연할 때 인상해도 늦지 않다.