“부동산 PF 투자, 이 점은 주의하라”

양태영 테라펀딩 대표.

[이데일리 전상희 기자] P2P시장이 1조6000억원을 넘어선 가운데, 시장 성장을 견인한 부동산 PF(건축자금)대출에 대한 리스크 우려가 커지고 있다. 연체율 90%를 웃도는 업체가 발생하는 등 P2P시장의 옥석이 가려지는 시기, 투자자들은 어떤 기준으로 업체와 상품을 골라야 할까. 누적대출액 기준 업계 1위인 테라펀딩의 양태영(사진) 대표를 통해 부동산 PF 투자 시 주의사항을 알아봤다.

양태영 대표은 투자자들이 무엇보다 업체 선별 기준을 정해놓아야 한다고 강조했다. 양 대표는 “부동산 PF 상품의 핵심은 준공 가능성이다. 준공 후 은행에 건물을 담보로 대출받아 P2P대출액을 상환하기 때문“이라고 입을 뗐다. 문제는 개인 투자자가 건축업자의 시공능력과 신용도, 시행사의 역량 등을 판단해 준공 가능성을 예측하기는 쉽지 않다는 점이다. 결국 투자자들이 살펴야 할 건 P2P업체다. 양 대표는 ”P2P업체들이 취급하는 소형 건축업자의 사업은 신용도와 같은 정량적 평가가 아니라 앞선 공사 경험 등 정성적 평가를 바탕으로 준공 가능성을 판단한다“며 ”P2P업체 심사역들의 전문성이 더욱 요구되는 부분“이라고 설명했다.

P2P업체들이 소형 건축업자에게 실시하는 정성적 평가란 무엇일까. 양 대표는 “과거 사업지들 주소를 받아 실제 어떤 공사를 해왔는지를 살펴본다”며 “실제 사업 경험 없이 계획서로만 대출을 받으려는 첫 사업자의 경우 판단할 수 있는 근거가 없어 대출이 쉽지 않다”고 말했다. 이어 양 대표는 “사업에 참여한 이해관계자들이 적정 사업성을 판단하고 적정 이익과 리스크를 이해하고 있는 지도 중요하다. 일부 업체에서는 이러한 점을 고려하지 않고 중개 수수료를 받는 데만 급급해 대출상품을 무조건 취급하는 경우도 있다. 예를 들어 지주공동사업의 형식으로 땅 주인과 건물을 짓는 사람이 다른 경우가 있는데 서로 기대한 수익이 달라 분쟁이 난다면 사업 자체가 취소되기도 한다”고 설명했다.

양 대표는 P2P업체 심사역들이 이러한 전문성을 갖췄는지 판단하기 위해 심사인력의 구성과 경력, 실제 연체 발생 시 대처 능력 등을 따져보라고 조언했다. 그는 “부동산 PF는 워낙 하이리스크 상품이기 때문에 제도권 금융에서도 판단이 쉽지 않은 분야”라며 “해당 분야에서 10년 정도는 경험이 있는 심사역을 내부에 둬야한다고 생각한다. 특히 금융사에서 부동산 담보대출 취급 경험이 있는 경우라도 부동산 PF를 다룬 경험이 없다면 심사 역량을 제대로 갖췄다고 보기 어렵다”고 말했다.

최근 P2P대출 시장의 리스크 우려는 부동산 PF 시장에 집중되고 있다. 한국P2P금융협회가 58개 회원사를 대상으로 조사한 바에 따르면 지난달 말 기준 P2P대출액은 총 1조 6516억원으로, 이 가운데 가장 많은 비중을 차지하는 항목은 5553억원 규모의 부동산PF 대출이다. 협회사 평균 부실률은 1.35%로 전월 대비 0.23%포인트 높아진 상태다.

양 대표는 “현재 협회 회원사 59개 가운데 13개 업체만 부동산PF를 취급하고 있으며 이 가운데 연체가 있는 업체는 4개 정도”라며 “이들 업체의 연체율은 부동산 PF를 취급하는 저축은행의 연체율 평균이 12%보다 낮다. 대체로 연체관리를 잘 하고 있지만 일부 한두 업체의 연체율은 심각한 상황”이라고 말했다. 이어 “투자 한도를 제한하는 가이드라인으로 인해 투자금 모집에 어려워진 업체들이 무리한 수익률, 즉 무리한 리스크가 있는 상품을 내걸어 투자자 모으기에 나선 결과”라고 진단했다.

이에 양 대표는 “부동산 PF 대출의 수익률이 높다는 건 그만큼 건축업자들이 고금리로 대출을 받고 있다는 이야기”라며 “건축업자들이 지나치게 비싼 금리로 대출을 받아 건물을 짓다 보면 건설자재 품질을 낮춰 마진을 남기려고 한다. 결국은 저품질, 고원가의 건물이 양산되는 문제가 생긴다”고 지적했다. 양 대표는 “특히 P2P업체들이 취급하는 빌라, 다가구주택 등 중소형 부동산은 중서민들의 실거주용인 경우가 많다. 비합리적인 금융구조로 피해가 서민들에게 돌아가지 않도록 부동산 PF P2P시장의 건전한 성장이 필요하다”고 강조했다.