[김용일의 부동산톡] 부동산강제경매와 청구이의의 소에 대하여

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 대여금 등 금전채권소송을 당하여 패소판결이 확정된 경우, 상대방(원고)은 내 명의의 부동산 등 재산에 강제집행경매신청을 할 수 있음이 원칙이다. 이때, 판결선고 후 대여금을 변제하였다든지 하는 사정이 있었다면, 청구이의의 소 및 강제집행정지신청을 통하여 위 강제경매를 막을 수 있는바, 이번 시간에 이와 관련하여 정리해 보겠다.

◇ 청구이의의 소와 이의사유

청구이의의 소는 채무자가 강제집행 집행권원의 내용인 사법상의 청구권이 현재의 실체상태와 일치하지 않는다는 것을 주장하여 그 집행권원이 가지는 집행력의 배제를 구하는 소이다. 여기서 집행권원이란, 사법상의 일정한 급부청구권의 존재와 범위를 표시함과 동시에 강제집행으로 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서를 말하고, 판결문, 화해조서, 조정조서, 약속어음 공정증서, 금전소비대차 공정증서 등이 있다.

청구이의의 소의 대상은 원칙적으로 모든 종류의 집행권원에 대하여 인정된다. 다만, 판결의 경우 가집행선고 있는 판결에 대해서는 항소로 다툴수 있으므로, 판결이 확정되었을 때 청구이의의 소를 할 수 있다.

청구이의의 소의 이의사유는 집행권원에 표시된 청구권의 전부 또는 일부를 소멸케 하거나, 영구적 또는 일시적으로 그 효력을 잃게 하는 사유로서, 대부분 금전채권 이행소송에서의 항변사유가 이에 해당된다. 예를 들어 변제, 대물변제, 소멸시효의 완성, 상계, 채권양도, 기한의 유예, 부집행의 합의, 권리남용 등이 그 사유가 된다. 일부변제의 경우에는 그로 말미암은 청구권의 소멸부분에 대하여 청구이의의 소가 가능하다.

앞서 청구이의의 소는 해당 집행권원의 판결이 확정되었을 때 할 수 있다고 하였는데, 청구이의의 소의 이의사유는 해당 재판의 사실심 변론이 종결된 뒤에 생긴 것에 한하여 할 수 있다는 시간적 한계가 있다(참고로, 변론의 종결이라 함은 사실상 재판의 마지막이며, 변론종결 후 다음단계로 판결선고를 함). 판결의 기판력을 존중하여 이와 모순되지 않게 하기 위해서이다. 예를들어, 대여금 소송에서 패소판결이 확정된 경우, 해당 재판의 변론이 종결되기 전에 변제를 하였음에도 불구하고 해당 재판에서 주장을 하지 않았거나, 주장을 했더라도 해당 재판의 판결문에 반영이 되지 않았다는 사정으로는 청구이의의 소를 할 수 없고, 해당 재판의 변론이 종결된 후에 변제를 한 사정이 있을 때만 청구이의의 소를 제기할 수 있다.

한편, 확정된 판결과 달리, 확정된 지급명령, 이행권고결정, 화해권고결정, 약속어음 공정증서 등의 경우에는 기판력이 없으므로, 이의원인의 발생시기에 제한이 없다. 예를들어 판결이 확정된 후에는 민법 제103조에 위반되어 무효라는 사유, 대리권의 흠이 있다는 사유 등 청구권이 불발생한다는 사유가 있더라도 이 사유는 해당 재판의 변론이 종결되기 전의 사유이므로 청구이의의 소를 제기할 수 없지만, 확정된 지급명령, 약속어음 공정증서 등에 대해서는 위 사유로 청구이의소송을 할 수 있다.

◇ 강제집행정지신청, 저당권에 기한 임의경매에 대한 불복방법

앞서 설명했듯이, 청구이의소는 판결문 등 집행권원에 따라 강제집행이 개시되었을 때, 그 집행력의 배제를 구하는 소인데, 청구이의소를 제기하더라도 강제집행의 개시, 속행에는 아무런 영향이 없다. 따라서, 부동산강제경매를 당했을 때, 판결문 등 집행권원이 가지는 집행력의 배제를 하기 위해 청구이의의 소를 제기함에 있어서는 청구이의소와 함께 강제집행정지신청을 해야 한다.

청구이의의 소를 제기하면서 강제집행정지신청시, 법원은 통상적으로 일정 금원의 담보를 공탁할 것을 조건으로 청구이의의 소의 본안판결 선고시까지 또는 확정시까지 강제집행을 정지한다는 처분을 한다.

한편, 판결문 등 집행권원에 따른 강제경매가 아니라, 담보권 실행을 위한 경매, 이른바 임의경매절차에 대한 저지방법으로는 청구이의의 소를 제기할 수 없다. 만일 저당권부 채무가 애초에 부존재 한다든지 또는 채무를 변제했다는 등 사정이 있어, 저당권에 기한 임의경매절차를 저지하고 싶다면, 채권자를 상대로 채무부존재확인소송 또는 저당권말소청구소송을 제기하고 동시에 임의경매집행정지신청을 해야 한다(대법원 93그40 결정).

한편 위와 같이 임의경매절차에 대한 불복시 사유는 청구이의의 소와 달리, 원칙적으로 사유 발생의 시기에 제한이 없다.

예를 들어, 근저당권에 기해 임의경매가 개시되었으나, 근저당권등기 원인서류가 위조된 경우라면 원인무효에 기한 근저당권설정등기 말소청구소송을 제기할 수 있고, 근저당권설정계약에 무효사유가 있는 경우 또는 사기·강박·착오 등 취소사유가 있거나 해제사유가 있는 경우에도 근저당권말소청구소송을 할 수 있으며 이와 동시에 집행정지신청을 하여 경매절차를 정지시킬 수 있다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사