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신규 아파트 분양시장에 부적격 당첨 주의보가 내려졌다. 지난해 정부가 ‘11·3 부동산 대책’을 통해 청약 1순위 요건을 강화하면서 분양 아파트에 청약 당첨돼도 부적격자로 무효 처리되는 경우가 속출하고 있어서다.
부적격 당첨자는 예전에도 있었다. 하지만 대개는 서류 작성 때 기입 오류 등의 단순한 실수로 발생했고, 그 수도 일반분양 가구수의 10% 안팎이었다. 하지만 요즘은 이 비중이 많게는 30%대까지 높아지고 있다.
◇부적격 당첨자 속출…강남권에서도 ‘완판 신화’ 깨져
올해 첫 강남권 재건축 분양단지로 주목받았던 서초구 방배동 ‘방배아트자이’는 지난달 청약에서 9.8대 1의 경쟁률로 전 주택형이 1순위 마감했다. 하지만 일반분양 96가구(특별공급 제외시 85가구) 중 27%에 해당하는 26가구가 1순위 자격 등을 박탈당하며 당첨자 명단에서 최종 탈락했다. 당첨자 3명 중 한 명 꼴로 부적격자가 발생한 셈이다. 이 아파트 분양 담당자는 “청약 당첨자 탈락자 비중이 생각보다 많아 예비당첨자와 내 집 마련 신청 등의 계약 과정을 거쳤지만 여전히 저층 위주로 10여가구가 현재 미계약 물량으로 남아 있다”고 전했다.
지난해 12월 청약을 받은 서울 잠원동 일대 ‘신반포 리오센트’의 경우도 평균 12.3대 1의 청약경쟁률을 기록했지만 전체 당첨자 146명 중 22%에 해당하는 32명이 부적격자로 판명이 나 당첨 취소됐다. 이 단지는 현재 10여가구가 집주인을 찾지 못한 상태다.
이처럼 부적격 당첨 사례가 증가한 것은 11·3 대책에 따라 서울 강남권 등 전국 37곳 청약 조정대상지역의 청약 자격이 까다로워졌기 때문이다. 국토부는 올해부터 청약 1순위 대상자를 1주택 이하의 세대주로 한정했다. 2주택자는 1순위에서 아예 제외되는 것이다. 만약 청약 당첨 사실이 있으면 계약 여부와 상관없이 5년 내 1순위 청약이 금지된다. 최근 5년간 가족 구성원 중 누구라도 당첨사실이 있다면 당첨이 된 이후 부적격자로 처리된다. 청약 1순위 자격을 갖추기 위해 결혼한 후 세대를 분리를 하는 것도 당첨 취소 사유가 된다. 분양업체 관계자는 “강남권 분양 단지에서 청약률이 꽤 높게 나오더라도 부적격자가 많아 보니 ‘완판 신화’도 깨지고 있다”며 “건설사마다 미분양을 막기 위해 자구책 마련에 나서고 있다”고 말했다.
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부적격 당첨자는 청약통장이 무효가 되거나 재당첨 제한을 적용받지는 않는다. 하지만 향후 1년간 아예 청약을 할 수가 없다. 청약 제한 기간은 종전에는 3개월이었으나 11·3 대책에 따라 1년으로 늘어났다. 양지영 리얼투데이 실장은 “지난해까지는 주택 소유 여부로 부적격 처리가 되는 사례가 많았으나 올해부터는 재당첨 제한과 청약 순위를 헷갈린 데 따른 부적격 당첨이 늘어나고 있다”고 말했다.
전문가들은 내 집 마련에 나서는 실수요자들의 혼란을 방지하기 위해서라도 주택 청약 접수 시스템을 서둘러 재정비해야 한다고 입을 모은다. 청약자들의 정보를 통합 관리해 사전에 자격 요건을 검증하는 시스템 구축돼야 한다는 것이다.
현재 금융결제원이 운영하는 주택청약 시스템에서는 과거 아파트 청약에 나서 당첨됐거나, 세대주가 아닌 세대원이라도 청약 접수하는 데 아무런 문제가 없다. 국토부에서는 청약 당첨자 목록을 받은 이후에야 자격 요건을 일일이 확인해 건설업체에 전달한다.
국토부는 부처간 협업을 핑계로 청약 당첨자 탈락은 불가피하다는 입장이다. 국토부 주택기금과 관계자는 “부적격 청약자들을 청약 접수 과정에서 시스템으로 자동적으로 걸러내기 위해서는 행정자지부를 비롯해 국세청(2주택 보유 여부 확인), 금융결제원(청약 당첨 사실 확인)의 각 데이터를 가져와 이를 가공해야 하는데 협업이 쉽지 않다”고 말했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부처간 칸막이를 없애 청약 접수 과정에서 부적격자가 자동적으로 걸러지는 시스템을 하루 빨리 구축할 필요가 있다”고 강조했다.
