종후가치로 이주비 늘렸지만…재건축·재개발 ‘6억의 벽’[똑똑한부동산]

[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 최근 대출규제가 강화되면서 재개발, 재건축 사업지의 조합원 이주에도 문제가 생겼다. 지난해 10·15 부동산 대책 이후 이주를 시작한 재개발, 재건축 사업지의 경우 잔금 대출이 최대 6억원 한도로 제한된다.

서울 중랑구 중화동 일대 모아타운 현장. (사진=연합뉴스)

특히 재건축에 비해 종전자산가치가 매우 낮고 프리미엄을 얹은 시세는 높은 재개발의 경우에는 기존에 종전자산가치를 기준으로 대출 한도가 정해졌기 때문에 조합원 이주가 더욱 어려웠다. 이주를 위해서 실거주를 하던 조합원은 이주할 주택을 마련해야 하고, 임대를 하던 조합원은 세입자의 임대차보증금을 반환해야 한다. 기존 거주지에서 멀리 이주하는 것이 현실적으로 어렵기 때문에 개발과 이주 수요로 인해 이미 시세가 올라버린 주변 지역으로 이주하는 것이 녹록지 않다.

결국 종전자산가치를 기준으로 한 금융기관의 대출만으로 이주에 소요되는 비용을 모두 부담할 수 없는 조합원의 경우에는 부득이 조합에서 비교적 높은 금리로 빌려주는 추가 이주비 대출을 활용할 수밖에 없다. 이 마저도 조합의 자금조달능력에 따라 대출 받을 수 있는 한도가 달라지기 때문에 넉넉한 금액 대출이 보장되는 것도 아니다.

조합원 이주비 대출은 말 그대로 조합원의 이주를 돕기 위한 것이고 재개발, 재건축 사업의 진행으로 인해 부득이 이주해야 하는 것이기 때문에 주택 투기와는 관련이 없다. 이런 이유로 이번 부동산 대책에 조합원 이주비 대출 한도를 사실상 증액하는 내용이 포함됐다. 종전자산가치를 기준으로 LTV 한도를 산정하던 것이 종전자산가치와 종후자산가치 중 큰 금액을 기준으로 LTV 한도를 산정하기로 했다.

종전자산가치는 기존 주택의 가치를 말하고, 종후자산가치는 준공 후 신축 가치를 말하는데, 종후자산가치를 어떤 금액으로 볼 것이냐에 대한 논란은 최근 정부가 “조합원 분양가”로서 금융기관의 재량에 따라 판단하는 것으로 정리했다.

그러나 이와 같은 대출 한도 기준이 변경된다고 하더라도 여전히 6억원 한도에서만 대출이 가능하기 때문에 이주비 대출 이후 잔금 대출을 받아야 할 때 대출 한도가 넉넉하지 않을 수 있음에 대비해야 한다. 최근 공사비 등의 증가로 조합원 분양가 등 조합원이 부담해야 하는 비용이 크게 늘어난만큼 종전자산가치가 적은 조합원의 경우에는 이주비 대출을 포함하여 6억원까지만 대출로 조달할 수 있어 구체적으로 자금계획을 마련해 둘 필요성이 높다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.