◇ 재건축 조합설립에 동의하지 않는 자 등에 대한 매도청구 및 현금청산
재건축의 경우, 조합은 조합설립 직후 조합원 자격이 인정되지 않는 자들을 상대로 매도청구권을 행사하여 매매계약 성립을 의제할 수 있다. 구체적으로 조합은 조합설립등기를 마친후 지체없이 조합설립에 동의하지 않는 토지등소유자에게 조합에 가입할지 여부에 대해 최고해야 하고, 만일 이들이 2개월의 회답기간내에 답변을 하지 않는다면, 조합에 가입하지 않겠다는 회답을 한 것으로 간주하고, 회답기간으로부터 2개월 내에 매도청구소송을 할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제39조).
매도청구소송을 당한 조합원이 아닌 토지등소유자가 이에 대해 대처할 수 있는 방안은 조합의 매도청구 자체를 무효화시키거나 또는 매도청구 자체는 인정하면서 매매금액 및 이자를 많이 받아 내는 것을 목적으로, 동시이행항변 또는 반소를 제기하는 방법이 있다. 다만, 이 경우 토지등소유자가 조합을 상대로 먼저 현금청산소송을 할 수는 없다.
먼저, 조합의 매도청구 자체를 무효화시키려면, 조합설립인가일로부터 원칙적으로 90일내에 조합설립인가 취소소송을 별소로 제기하여 승소판결문을 받아 매도청구소송에 증거로 제출하면 된다. 참고로, 조합설립인가에 중대 명백한 하자가 있다면 기간의 제한 없이 매도청구소송에서 그 사유를 주장하여 당연무효를 주장할 수 있지만 가능성이 적을 것이다.
조합의 매도청구 자체는 인정하면서 매매금액을 요구함에 있어서는, 종전자산의 가격이 얼마인지가 핵심이고, 이 종전자산의 가격에 대해 협의가 되지 않는다면, 법원이 감정평가사를 선정하여 개발이익이 포함된 시가를 감정평가하여 최종적으로 결정된다.
조합이 조합설립에 동의하지 않는 토지등소유자를 상대로 매도청구소송을 할 경우, 원칙적으로 매도청구의 의사표시가 기재된 소장 부본 송달일에 매매계약이 체결된 것으로 의제되므로, 이때의 시가를 기준으로 감정평가액이 정해진다.
위 경우 매매계약의 쌍방의무는 동시이행관계이므로, 토지등소유자가 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 제공하고, 부동산을 인도하고, 근저당권 등 권리제한 등기를 말소시킨 후, 이러한 의무 이행 사실을 조합에 통보하고 매매대금 청구의 반소 제기를 하면, 이때부터 연 5%의 법정이자가 가산되고, 판결선고 다음날부터 실제로 매매금액을 받을 때까지 연 15%의 지연손해금이 가산된다.
◇ 재건축 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 매도청구 및 현금청산
재건축 조합을 설립할 당시에는 조합설립에 동의하여 조합원이 되었지만, 사업시행인가 이후 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 된 자들에 대해서도, 재건축 조합은 매도청구소송을 하여 소유권을 취득할 수 있다.
이때 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 된 자들이 조합의 매도청구 자체를 무효화시키려면, 사업시행인가일로부터 원칙적으로 90일 내에 별도의 취소소송을 하여 승소판결을 받는 방법이 있고, 조합의 매도청구 자체는 인정하면서 매매금액 및 이자를 많이 받아 내는 것을 목적으로, 위 매도청구소송에 대응하여 현금청산의 동시이행항변 또는 반소를 제기하는 방법이 있다.
한편 애초에 조합설립에 동의하지 않은 경우와 달리, 조합설립에 동의하여 조합원이 되었다가 분양신청을 하지 않는 위 경우에는, 조합이 매도청구소송을 하지 않더라도 조합을 상대로 먼저 매수청구, 즉 현금청산소송을 하여 매매대금지급을 요구할 수도 있다.
매매대금의 액수 산정시, 재건축 분양신청을 하지 않은 자 등의 경우, 매매계약 체결 의제일은 원칙적으로 분양신청기간 만료일 다음날이므로, 이때를 기준으로 시가 감정평가에 의해 청산금액이 결정된다.
매매대금 청구시 이자 및 지연손해금의 가산 청구와 관련해서도 앞서 설명과 비슷하다. 매매계약의 쌍방의무는 동시이행관계이므로, 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 제공하고, 부동산을 인도하고, 근저당권 등 권리제한 등기를 말소시킨 후, 이러한 의무 이행 사실을 조합에 통보하고 매매대금 청구의 반소 또는 본소 제기를 하면, 이때부터 연 5%의 법정이자가 가산되고, 판결선고 다음날부터 실제로 매매금액을 받을 때까지 연 15%의 지연손해금이 가산된다.
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 파트너 변호사
- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장
- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사