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◇다주택자는 보유해도 팔아도 稅부담
올해 6월부터 2주택 이하 보유자의 경우 종부세율은 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트, 2주택 이상·조정대상지역 2주택자는 0.6~2.8%포인트 오른다. 예를 들어 6억~12억원 이하 규모의 서울 소재 아파트를 여러 채 보유하고 있는 경우 종부세율은 1.3%에서 2.2%로 2배 가까이 높아진다. 세부담 상한도 조정대상지역 2주택자의 경우 종전 200%에서 300%로 인상된다. 반면 1주택자 고령자의 세액 공제율은 구간별로 10%포인트 상향 조정된다. 장기보유공제와 합산한 공제 한도는 최대 70%에서 80%로 늘어난다.
이에 따라 고령자 공제 혜택이 없는 60세 미만인 1가구 1주택자는 부부 공동명의 방식이 낫다. 각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수 있다. 공시가격이 12억원을 넘는다면 보유기간이 길고 연령이 높아질수록 9억원을 공제받는 1가구 1주택자 공제가 유리하다. 다만 전문가들은 단독명의에서 공동명의로 바꿀 경우 증여세와 증여취득세를 함께 고려해야 한다고 조언한다. 배우자 및 직계비속에 대한 증여세는 각각 6억원, 5000만원까지 비과세되고 초과금액에 대해선 10~50% 세율로 증여세를 낸다.
다주택자의 양도세 중과세율도 종전보다 10%포인트 강화된다. 특히 3주택자의 경우 1년 내 조정대상지역 내 양도차익이 10억원이 넘는 주택을 처분할 경우 양도세율이 최대 82.5%(지방소득세 10% 포함)에 달한다.
◇중저가 2주택보다는 고가 1주택이 낫다
전문가들은 장기적으로도 주택 여러 채를 보유하기보다는 똘똘한 한 채를 보유하는 것이 낫다고 설명한다. 덧붙여 똘똘한 한 채에 ‘살기’를 시작해야 한다고 조언한다.
구재이 굿택스 대표는 “향후 세금 상승을 따져봤을 때 9억원이 넘는 집의 양도세는 10년 이상 살지 않으면 굉장히 높아져서 지금부터라도 실거주 요건을 채워야 한다”면서 “지금까지만 해도 임대를 주고 2년 보유만 해도 80%까지 공제를 해줬지만 올해부터는 직접 살지 않으면 10년 이상 보유해도 40%밖에 공제해주지 않는다”고 말했다.
실제로 2주택자보다 1주택자의 보유세 부담이 덜한 것으로 나타났다. 이데일리가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과 동작구 본동 신동아 아파트 전용면적 104㎡(공시가 6억6400만원)와 구로구 개봉동 개봉한진타운 84㎡(4억2300만원) 2채를 보유한 A씨의 경우 올해 예상되는 보유세는 809만9093만원이다. 이는 지난해보다 498만원 가량 증가한 수준이다. 반면 동작구 흑석동 아크로리버하임 전용 84㎡ 아파트 공시가는 13억7000만원으로 이들보다 높지만 1주택자인 B씨는 보유세는 616만4784원으로 오히려 더 낮은 것으로 나타났다. A씨의 2주택 공시가는 총 10억8700만원이다. 반면 1주택인 B씨 집은 공시가 13억7000만원으로 A씨 두 채 합한 것보다 더 높지만 세금부담은 훨씬 적다. 다주택자 규제에 따른 것으로 결국 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 늘어날 수밖에 없는 이유다.
◇“부담부증여는 주의…증여시 감정평가를 받아라”
양도세 부담이 크다면 증여가 대안이 될 수 있다. 시장에서는 이미 증여가 상당수 이뤄졌다고 보고 있다. 한국부동산원에 따르면 3월 서울 주택 증여 건수는 3022건으로 전년동기(1693건)보다 2배 가량 늘었다.
하지만 증여는 증여세뿐만 아니라 취득세율이 최대 12%(조정대상지역내 3억원 이상)까지 늘어났다. 우병탁 신한은행 팀장은 “증여의 경우 취득세와 증여세를 합한 금액이 보유세 중과를 내는 것보다 적은 경우, 또는 향후 빠른시일 내에 양도를 생각한 경우에 적극적으로 생각해볼 수 있다”고 했다.
증여시 감정평가를 받는 것도 좋은 방법이다. 송지용 하나은행 자산관리사업단 세무팀장은 “일반적으로 증여는 매매사례가액을 신고하도록 돼 있는데 감정평가를 받게 되면 매매사례가액보다는 많게는 1억원 가량이 차이가 날 수도 있다”고 말했다.
반면 과거 절세 방안으로 활용됐던 부담부증여(주택을 증여할 때 전세보증금 또는 대출을 함께 증여)는 주의할 필요가 있다고 설명한다. 송 팀장은 “부담부증여는 채무가 증여재산에서 차감되므로 증여세가 줄어드는 효과가 있었지만 다주택자인 경우 양도세 부담이 커질 수 있어서 오히려 단순 증여가 나을 수도 있다”고 말했다.